В феврале 2025 года застройщики сразу трех жилых комплексов во Владивостоке сообщили о переносе сроков сдачи в эксплуатацию своих объектов. Во всех случаях речь идет о затягивании вопроса с подключением к коммунальным сетям. Одни эксперты видят в этом тревожный сигнал: всего несколько лет назад в Приморье смогли победить явление «обманутые дольщики», и вот возвращается его аналог – из-за проблем с сетями покупатели не получат квартиры вовремя. Другие эксперты не наблюдают системной тенденции – видят лишь единичные случаи и влияние человеческого фактора.
Опаздывающие ЖК
Речь идет о ЖК, застройщики которых открыто заявили об имеющихся проблемах на сайтах проектов или в соцсетях. В ООО «ДВ Констракшен» рассказали, что ЖК «Южный» (Нейбута, 135), скорее всего, не смогут сдать в эксплуатацию до 27 марта 2025 года «по независящим от компании причинам». В итоге разрешение на строительство продлевают до 27 сентября.
«Несмотря на то, что дома практически готовы к передаче участникам долевого строительства, КГУП «Приморский водоканал» не может осуществить их подключение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения. По заказу ООО «ДВ Констракшен» данные сети были построены смежными организациями и в настоящее время готовы к эксплуатации. Однако у КГУП «Приморский водоканал» возникли юридические сложности с оформлением исходно-разрешительной документации и принятием сетей на свой баланс. Без этого подключение домов к системе водоотведения и, соответственно, ввод ЖК «Южный» в эксплуатацию невозможны», – сообщается на официальном сайте проекта.
В КГУП «Приморский водоканал» более подробно рассказали редакции Новостей VL.ru о возникших сложностях. Договоры о подключении к централизованным системам водоснабжения и водоотведения фактически были заключены 9 августа 2023 года – со сроками оплаты большей части суммы от 15 до 90 дней с даты заключения. Однако, как сообщает пресс-служба предприятия, оплата по этим договорам поступила на расчетный счёт «Примводоканала» лишь 23 декабря 2024 года. В результате срок исполнения обязательств по договорам технологического присоединения продлевается с даты оплаты на 17 месяцев. Помимо этого, застройщик не предоставил необходимую выписку из раздела проектной документации, в которой содержатся сведения об инженерном оборудовании, водопроводных и канализационных сетях, перечень инженерно-технических мероприятий и содержание технологических решений. Сообщается также, что под самый конец 2024 года между КГУП и ООО заключён договор подряда на проектирование и строительство наружной сети канализации с допсоглашением на технологическое присоединение к централизованной системе водоотведения «Южного». Срок исполнения конкретно этих работ – 30 марта 2025 года.
В компании Eskadra Engineering отчитались о сложностях с двумя жилыми комплексами, и связаны они с сетями разных организаций. ЖК Suncity сейчас отапливается «во избежание повреждения коммуникаций и внутренней отделки», однако АО «ДРСК», как сообщается, не произвело технологическое присоединение объекта к сетям электроснабжения в нарушение прописанных в договоре обязательств. Срок сдачи переносится с первого на второй квартал 2025 года.
«Технологическое присоединение ЖК «Suncity» находится на финальной стадии, – ответили в ДРСК. – По итогам проектирования, потребовалось изменение трассы и способов прокладки строящихся кабельных линий 6 кВ ввиду прохождения линии через лесной фонд, а также перекладке существующих коммуникаций ввиду стесненных условий, что привело к увеличению стоимости реализации, а так же смещению сроков выполнения мероприятий в рамках договора на технологического присоединения по независящим от АО «ДРСК» причинам».
По ЖК «Залив» надежда на ввод дома до 31 марта стремительно тает – сдачу пока перенесли на второй квартал года, так как у ВПЭС возникли сложности с выбором места для прокладки кабеля, оформлялся сервитут на территорию ДВО РАН. Дату выдачи ключей оставили прежнюю – до 30 июня 2025 года.
«ВПЭС прокопал траншею на территории ДВО РАН (сервитут получен), дошли до дороги. Кабель необходимо класть на глубине 0,7 метра. Но под дорогой лежит связь – асбесто-цементные трубы, 10 штук в ряд диаметром 100 [мм], лежат как раз на глубине 0,8. Площадь труб примерно 1,7–1,8 м. Чтобы положить кабель, нужно сделать «подкоп» под трубами ещё на 0,5 м глубиной. Земля мерзлая, поэтому сделать это сейчас не получается», – уже в марте рассказывали о сложностях земляных работ в Eskadra Engineering.
В ресурсоснабжающих организациях города не смогли оперативно ответить на вопросы о том, сколько объектов-ЖК сейчас находится в работе во Владивостоке и по какому количеству технологических присоединений наблюдаются задержки. При этом, по данным Приморских электрических сетей (филиал АО «ДРСК»), в крае наблюдается устойчивый рост спроса на технологическое присоединение к электрическим сетям: в 2024 году поступило 7 986 заявок, что на 9% больше, чем годом ранее. Количество заключенных договоров также выросло на 11,7%, достигнув 4 431.
Обновлено: В ДРСК рассказали, что основной причиной переноса сроков технологического присоединения крупных объектов в Приморье является несвоевременная оплата от застройщиков по договору. Из пяти регионов присутствия ДРСК только в Приморском крае энергетики столкнулись с проблемой несвоевременной оплаты договоров технологического присоединения со стороны заявителей – застройщиков крупных жилых комплексов. После получения технических условий на технологическое присоединение и разрешения на строительство жилого комплекса застройщик должен оплатить договор на технологическое присоединение. Сроки, указанные в договоре, застройщиками не исполняются. При нарушении заявителем сроков проведения оплат, энергетики расторгают договоры, так как при затягивании начала работ стоимость работ существенно меняется и выполнить присоединение по изначальной стоимости не представляется возможным.
Тенденция или случайность
В компании «Городской риэлторский центр» (ГРЦ) предположили, что эти и другие случаи – например, в прошлом году со схожими проблемами столкнулся застройщик ЖК «Акватория» – могут свидетельствовать о тревожной тенденции. И тренд этот может быть связан с процессом по «обелению», приведению в порядок и прозрачность вводов многоквартирных домов. Напомним, что год назад Новости VL.ru уже писали о владивостокских новостройках, которые сдают дольщикам с временными коммуникациями, а затем месяцами утверждают постоянные. В феврале 2024-го скандал возник вокруг ситуации с ЖК «Академгородок» на проспекте 100-летия Владивостока, 163: компания «Стройзаказ» не закончила процедуру технического присоединения, квартиры пришлось запитывать от дизельного генератора. А осенью прошлого года во Владивостоке завели два новых уголовных дела о передаче взяток инспекторам Ростехнадзора за получение разрешения на эксплуатацию энергопринимающих установок в новостройках. К сетевикам у силовиков тоже вопросы: недавно предъявили обвинение сотрудникам МУПВ «ВПЭС» в получении взяток за присоединение многоквартирных жилых домов к электричеству.
При этом директор «ГРЦ» Сергей Косиков не считает, что за заявлениями застройщиков о проблемах с технологическим присоединением могут скрываться другие «истинные» причины задержек ввода домов.
«Конечно, каждый случай надо рассматривать отдельно. Но надо понимать, как работает сам механизм стройки сейчас. Практически у всех домов в крае проектное финансирование банков, согласованный график стройки с контролем от банка (именно банк оплачивает строительные работы по графику стройки и следит за сроками и темпами). Поэтому задержки со сдачей дома – это всегда объективные причины и прямые убытки для застройщика. <...> Основные задержки сейчас – это технические вопросы, связанные с подключением к сетям. Все вопросы решаемые, но время, требуемое на их решение, не у всех учтено в графике строительства. И мы опасаемся, чтобы это не стало тенденцией на нашем рынке», – рассказал Новостям VL.ru Косиков.
Такую тенденцию видят не все опрошенные редакцией эксперты. Матвей Савич, директор ассоциации «Альянс строителей Приморья», объединившей более 700 участников, признал, что далеко не все приморские застройщики делятся информацией с этой организацией. Однако среди участников системных проблем с подключением к сетям не наблюдается.
«Похоже, что это сугубо частные случаи. Системной тенденции мы здесь не видим. Вероятно, это обычный человеческий фактор: кто-то где-то не подал [необходимые документы] либо что-то подал с опозданием. Соответственно, произошли такие случаи задержки ввода в эксплуатацию», – считает Савич.
Отметим, что каждый участник долевого строительства в случае переноса сроков сдачи дома сам выбирает линию общения с застройщиком. В связи с переносом того или иного срока людям обычно предлагают подписывать дополнительные соглашения – делать это или нет, каждый решает самостоятельно.
«Если застройщик нарушает обязательства, то в законе прямо предусмотрена возможность штрафных санкций, которые дольщик может предъявить. А дальше каждый выбирает уже сам свою модель урегулирования разногласий с застройщиком. Либо договориться о корректировке сроков, либо требовать оплату штрафов. И если дольщик не готов договариваться с застройщиком, то требования дольщиков будет рассматривать суд, с установлением всех обстоятельств дела. Какое решение будет принято и какие будут суммы компенсаций – это уже будет в решении суда. Регулярно видим истории, когда правовые возможности пытаются использовать как способ «заработать» на застройщике. И это печально. Поэтому подписывать дополнительные соглашения и договариваться с застройщиком или идти «воевать» – это дело каждого, и очень сильно зависит от ситуации с конкретным объектом», – поделился советом Сергей Косиков.
Вступая в конфликт со строителями, важно разделять сроки завершения строительства и дату, до наступления которой застройщик обязан передать квартиру дольщику. Эти периоды могут существенно отличаться и всегда прописаны в договоре долевого участия (ДДУ).
Также важно учитывать, что до 30 июня 2025 года продолжает действовать мораторий на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков. Его ввели в марте 2024 года в качестве мер поддержки отрасли в условиях непростой экономической ситуации (высокая ключевая ставка, падение спроса, санкции и т. д.). В течение этого времени дольщики не могут взыскать с застройщиков неустойку за нарушение сроков ввода жилья по ДДУ, а также проценты за несвоевременный возврат денежных средств, если договор будет расторгнут по инициативе самого дольщика. При этом в «ГРЦ» ранее поясняли следующее: если застройщик даже с задержкой смог передать квартиры до 01 июля 2025 года, то ему ничего не грозит, но если позже – штрафы можно считать за весь срок переноса, включая период «под мораторием».
