С 1 марта застройщики могут использовать собственные стандарты качества жилья вместо требований технических регламентов. Вступившая в законную силу инициатива Минстроя также затрагивает права дольщиков и гарантийные обязательства. Девелоперы уверены в том, что на качестве отделки это никак не скажется, наоборот, даст возможность использовать современные материалы, а один год, за который покупатель теперь должен всё проверить, – достаточный срок гарантии. Юристы же говорят, что новые изменения повлекут за собой «неблагоприятные последствия» для дольщиков и ограничат их права. В том, какие перемены ждут рынок недвижимости, скажутся ли они на стоимости и качестве жилья, разбирались Новости VL.ru.
В декабре прошлого года Госдума приняла закон, позволяющий застройщикам с 1 марта 2025 года использовать собственные стандарты качества отделки квартир вместо требований технических регламентов, несоответствие которым сейчас позволяет дольщикам взыскивать компенсацию за недостатки в отделке. При этом застройщики должны соблюдать минимальные требования к отделочным работам, их уже утвердил Минстрой.
В частности, там написано, что оштукатуренные или кафельные поверхности стен могут отклоняться от вертикали на один сантиметр при высоте помещения до 3 м включительно, допускаются неровности поверхности величиной до 5 мм, допускаются зазоры между плинтусами и покрытием стен до 4 мм. Ещё несколько пунктов касаются напольных покрытий и потолков, но ограничений прописано совсем немного. Риелторы и застройщики говорят о том, что это базовые требования, и их вполне достаточно. Решение, по их мнению, было принято для того, чтобы сделать более прозрачными отношения между покупателем и застройщиком и минимизировать накопленные с годами проблемы у тех и других.
«До этого были ряды нормативных требований, которые необходимо было пользователю проштудировать, уточнить, что включено в действующий технический регламент. В данный момент у потребителя есть минимальные требования, которые опубликовал Минстрой, есть стандарты, которые делает сам застройщик. В текущий век цифровизации любая стройка подсвечена в телеграмме дольщиками, в любой момент все дольщики будут знать, что они приобретают у конкретного застройщика. Регулятор просто взял практику текущую и свёл в отдельный документ. Практика покажет, что рынок отыграет – когда крупные игроки покажут свои стандарты, они будут подсвечены во всех телеграм-каналах, небольшие застройщики тоже будут «подтягиваться» для того, чтобы обеспечить их уровень. Будет момент перестройки рынка. Но в конечном итоге всё станет прозрачнее, и от этого выиграют как покупатели, так и застройщики», – предположил Максим Жулихин, директор по проектированию в компании «ДОМ.РФ. Девелопмент»
Некоторые застройщики считают, что легитимизация собственных стандартов качества отделки квартир даст возможность дотянуться до новых западных технологий и опробовать доселе неиспользуемые материалы. Правда, пока не понятно, что конкретно это будут за «западные» технологии и материалы.
«Мы будем обновлять регламенты, потому что сейчас для застройщиков появляется возможность оптимизировать технологию строительства и даже улучшить качество строительства за счёт каких-то технологий, которые ранее невозможно было применить из-за утвержденных стандартов. Как, в принципе, в любых бизнес-процессах, есть инновации с западных стран – для того, чтобы можно было их внедрять, чтобы проекты становились более интересными, современными, конечно, необходимо было это сделать», – прокомментировала Яна Молчанова, коммерческий директор компании Edelweiss.
Понятны опасения покупателей квартир. В минимальных требованиях не прописано ничего относительно качества материалов и работы. Если в собственных стандартах застройщики оставят себе лазейки для некачественной работы, то компенсировать это не получится даже через суд. Но риелторы считают, что переход к минимальным требованиям не должен снизить общее качество отделки в квартирах. Конкуренция на рынке высокая, застройщики поменьше ориентируются на более крупных игроков, чтобы оставаться конкурентоспособными. Из-за минимальных требований сделать действительно плохую отделку тоже не получится.
«Наверное, надо понимать, что каждый подразумевает под «качеством» материалов. У каждого материала есть свои отраслевые требования, есть технологии работы с материалами. И если соблюдена технология и материалы сертифицированы, то дольщику трудно будет кому-то доказать, что именно в этой части отделка «плохая». Но так было и до введения стандартов. Новые стандарты наоборот, устанавливают планку качества, ниже которой застройщик не должен строить. Рассматривать каждое событие на рынке новостроек как элемент войны между застройщиком и дольщиком неправильно», – заметил генеральный директор компании «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков.
В плане изменения итоговой стоимости мнения застройщиков расходятся. «Федералы» однозначно говорят о том, что это невозможно, региональные девелоперы высказывают предположение о том, что нововведения все же могут в дальнейшей перспективе сказаться на стоимости квадратного метра. Хотя итоговая стоимость объекта для покупателя в любом случае будет зависеть от маркетинговой и коммерческой стратегий каждого отдельного застройщика.
«Это позволит застройщику оптимизировать себестоимость, потому что будет единый собственный стандарт, под который можно заранее в необходимом объёме закупать материалы. Это позволит сделать ремонт для застройщика с более понятной себестоимостью и, соответственно, либо сохранить цену, либо скорректировать. Если брать комфорт и эконом-класс, мне кажется, это позволит уменьшить стоимость ремонта для застройщика, тем самым можно отдать это в цену квадрата для конечного потребителя, хотя бы её где-то сократив», – объяснил Никита Стральский, коммерческий директор компании «Аура Девелопмент».
«Самое главное – это возможность снизить себестоимость строительства. Это процесс не быстрый – это не год-два. Во-первых, это всё должно быть отработано. Но я думаю, год-два, и мы изменения какие-то уже увидим в себестоимости. Мы можем оптимизировать строительные затраты, но ставка ЦБ не изменится, соответственно, мы не увидим снижения стоимости квадратного метра, влияний много на этот показатель. Но если брать оптимистический настрой, то, скорее всего, да, положительная динамика в части снижения будет», – считает Яна Молчанова, коммерческий директор компании «Эдельвейс».
Новые стандарты качества – это не все нововведения для дольщиков. Изменения также предполагают, что с 1 января 2025 года сумма, которую может взыскать дольщик в случае несоответствия отделки квартиры стандартам застройщика, не может превышать 3% от цены договора, «если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором». С той же даты минимальный срок гарантии на отделку сокращается до одного – опять же при желании застройщик может его увеличить. Отчасти эти действия можно рассматривать как противостояние «потребительскому экстремизму». О необходимости борьбы с ним на законодательном уровне Минстрой говорит давно – предлагалась в том числе идея ограничить размер неустойки и процентов, «которые граждане могут переуступить юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям по договору участия в долевом строительстве». Теперь это предложение закреплено в законе.
Юристы, защищающие права дольщиков, уверены в том, что нововведения не помогут с покупкой качественной квартиры, и сомневаются в верности использования понятия «потребительский экстремизм» в случае юридических тяжб между застройщиком и дольщиком.
«Безусловно, новые изменения влекут за собой неблагоприятные последствия для дольщиков. Сокращение гарантийного срока не может рассматриваться как мера, направленная на защиту тех, кто приобретает квартиры с отделкой. Прежний гарантийный срок все-таки являлся залогом уверенности в качестве и несколько большем сроке службы отделки, чем теперь. Не могу высказаться однозначно, считаю ли я защиту прав дольщиков «потребительским экстремизмом». В особенности, когда речь идет о реальных нарушениях со стороны застройщика. С другой стороны, злоупотребления потребителем своим правом только в целях обогащения ничем иным назвать, похоже, нельзя. Участие в таких делах по обе стороны барьера, свидетельствует о неоднозначном отношении судов к позиции дольщиков, порой принимающих позицию застройщика даже когда нарушение прав потребителя налицо», – заверил адвокат Альберт Новиков.
Девелоперы встают на сторону законодателя, они уверены – года вполне достаточно, чтобы выявить все недостатки отделки, а небольшие «ужесточения» действительно могут помочь бороться с «потребительским экстремизмом».
«С одной стороны, кажется, год – это мало. С другой стороны, если подойти к тому, что приобретаешь жильё для того, чтобы жить непосредственно, а не как инвестпроект, ты приходишь к выводу – действительно, года, в который ты живешь в квартире, ты её эксплуатируешь, ты понимаешь, какие у неё недостатки, – этого достаточно. Я думаю, это решение нужно как раз, чтобы отсечь длительную приёмку объекта и заставить тех, кто заходит с точки зрения инвестиций, оперативнее решать вопросы в части приемки. С потребительским экстремизмом сталкивался даже сам, когда покупал квартиру – мне сразу предлагали подписать с юридической службой (договор), чтобы выбить какие-то неустойки с застройщика. Вот как раз эти ограничения (по стоимости, которую можно взыскать) помогут с ним бороться», – ответил Максим Жулихин, директор по проектированию в компании «ДОМ.РФ. Девелопмент»
И все же говорить об изменениях «здесь и сейчас» сложно – пока во Владивостоке квартиры с отделкой в целом по рынку занимают не такую большую долю. Сами застройщики пока не могут точно сказать, как именно будут выглядеть их стандарты и как все нововведения будут прописаны в договоре.
«Мы ещё не дошли до этого момента, но думаем, что это будет приложено общим регламентом на весь дом, который будет дополнительным приложением к каждому договору – как памятка, грубо говоря. Скорее всего, в приложении, где описываются характеристики квартиры, будет также прописано, что квартира построена по таким-то стандартам», – предположил Никита Стральский, коммерческий директор компании «Аура Девелпомент».
