Жители Владивостока всё чаще начинают покупать вместе с квартирами в новостройках ещё и келлеры. Слово знакомо пока не всем, зато все знают, что такое кладовка. По сути это то же самое – помещение для хранения вещей вне квартиры, на территории многоквартирного дома или жилого комплекса. Такие мини-склады набирают популярность, уже сформировался рынок – первичный и вторичный. А дома всё чаще строят с кладовыми и продают, как и машино-место, отдельно. Келлер для застройщика – аргумент хорошего жилья: он рассказывает о них в связке с вечнозелёным сквером или лесопарком. А в качестве бонусов часто идут именно кладовые – их, например, продают в рассрочку под ноль процентов или анонсируют скидки. Наверное, это заманчиво – кладовые недёшевы.
Что храним, а что – нет
Чтобы не захламлять общие коридоры и квартиру, габаритные сезонные вещи вроде лыж и велосипедов хранят в кладовых. Вообще, хозяин может держать здесь всё, что сочтёт нужным, за некоторыми исключениями. Под запретом взрывоопасные предметы – пиротехника, бензин, шины. Исключены легковоспламеняющиеся жидкости, бытовая химия, книги, текстиль, скоропортящиеся продукты, растения. Ещё в числе табу – содержание животных. Видимо, бывает и такое…
Как правило, келлеры устраивают в подвале или рядом с подземным паркингом. Они освещены и утеплены, а полки и системы хранения владелец устанавливает сам.
Кладовки – не жилая площадь и не коммерческая. Сюда нельзя подвести, например, розетки или воду, или устроить прачечную – только хранение. Келлер, пусть с оговорками, можно рассматривать как инвестицию, сдавать в аренду. Но только соседям – вряд ли он нужен «чужакам». Площадь у кладовых разная, чаще 4-8 квадратов.
Продажа
Слово «келлер» на Фарпосте ещё не прижилось – в поиске «выпадают» кладовые или кладовки. В феврале по сравнению с тем же периодом прошлого года число запросов «кладовка» выросло на 43 процента, «кладовая» – на 14. То есть спрос не только есть – он всё выше и выше.
На момент «снятия данных» на портале были размещены несколько десятков объявлений о продаже. Примерно половина из них – от собственников, то есть это уже вторичный рынок. Средняя площадь в этой группе – 8,6 квадратных метра, средняя стоимость – 700 000 рублей. Получается, средняя цена «квадрата» – 82 352 рубля.
Объявлений от застройщиков – четверть, средняя площадь – 7,5 при среднем ценнике 380 000. Выходит, уж совсем новенький «квадрат» в кладовке дешевле – 50 666 рублей.
Оставшаяся четверть – объявления от агентств недвижимости: при средней площади 7,5 средняя стоимость предложения – 820 000 рублей. И метр здесь самый дорогой – 109 333.
Небольшое количество объявлений о келлерах от застройщиков, видимо, объясняется тем, что их быстро разбирают покупатели квартир. Прямо сейчас удалось обнаружить несколько ЖК в стадии строительства, далёких от сдачи, где раскуплены или хотя бы забронированы все кладовые. Некоторые застройщики даже предлагают жильцам выкупать келлеры в формате аукциона, отдавая преимущество именно тем, кто живёт в данном доме. Но иногда выгодно посмотреть предложения в соседних домах.
«Мы выбирали квартиру в таунхаусе на этапе строительства, – рассказывает один из покупателей, Ярослав. – Застройщик тогда запустил акцию – при покупке жилья скидка 30 процентов на кладовую. В нашем доме их мало из-за особенностей проектирования: часть двухуровневых квартир начинается с цоколя. И, видимо, благодаря повышенному спросу «наши» были дороже. Так что мы купили в соседнем доме. Дойти до него несложно, тем более это не каждый день. Помещение в цоколе, с отдельным входом: можно попасть сюда из подъезда, а можно с улицы. Трёхметровые потолки, много чего уместится – ёлка, ёлочные игрушки, санки, велосипеды и прочее. Купим стеллажи, будет хорошо».
Помещение в 4,8 квадратных метра с учётом скидки обошлось Ярославу в 267 000 рублей – около 56 000 за метр.
Риелтор агентства недвижимости «Макромир» Андрей Морев тоже отмечает растущий спрос. У него за последние два года процентов семьдесят покупателей квартир в новостройках берут в придачу кладовые:
«Многие ищут помещения не в черновом варианте, где просто бетон, а с отделкой. Такие как раз встречаются редко, но люди спрашивают. В первую очередь обращают внимание на расположение. Чтобы это было обязательно в доме, чтобы туда можно было спуститься в лифте, и чтобы был постоянный доступ. Потому что бывает, что кладовка расположена в доме, но до неё ещё нужно дойти – например, по длинным коридорам. Ведь кладовки обычно режутся мелко, и хочется, чтобы келлер был недалеко расположен в этих коридорах».
Цена зависит от класса дома – комфорт, комфорт плюс, бизнес, и расположения кладовки. Случается, их обустраивают на этажах. Есть немало объектов, где келлеры внизу, плюс пара-тройка на этаже. И, конечно, на стоимости сказывается площадь – чем она больше, тем дороже.
В Москве люди нередко сбрасываются и оформляют кладовые в долевую собственность. По словам Андрея Морева, у нас такое практически не практикуют: застройщики оформляют келлеры как нежилое помещение. Вкладываться в такое на паях не очень удобно, да и смысла особого нет:
«Но у нас есть объекты с одним большим помещением внизу. Соседи вступают в долю и сами решают, разделить это на всех или нет. Случается, люди складываются, выкупают у застройщика и распоряжаются территорией как угодно».
Аренда
Параллельно формируется и рынок сдачи кладовок в аренду. Кончено, таких объявлений гораздо меньше – всего пара десятков. Собственники, таких 80%, сдают свои средние 4,8 квадрата в среднем за 5000 рублей в месяц. Агентства при средней площади в 6,8 квадрата сдают их в среднем за 10 500.
Регистрация, налоги, ипотека
Юристы говорят, что оформляться кладовые могут двумя способами: как нежилые помещения и как общедомовое имущество. В первом случае человек получает помещение в собственность, во втором в документах будет указана доля кладовой по отношению ко всему общедомовому пространству (например, 1/100 от общей площади). Разница в том, что общедомовое имущество не облагается налогом, владельцам придётся платить только за электричество, ремонт и содержание. Если же кладовка – нежилое помещение, значит, оно должно быть зарегистрировано в Росреестре, и, согласно статье 406 Налогового кодекса, за него придётся платить налог на имущество, рассчитываемый от кадастровой стоимости.
Опрос застройщиков показал, что во Владивостоке кладовые оформляют как нежилое помещение – отдельным договором и эскроу-счётом. Хотя в целом по стране, судя по всему, кладовые нередко остаются частью общедомового имущества, что позволяет не платить налоги.
Как и парковочное место, кладовая не является частью квартиры, и ипотека на неё не распространяется. У некоторых банков есть специальные «ипотеки на кладовки», но речь фактически идёт об обычном кредите с немаленькими, как правило, ставками (сейчас это около 30%). С другой стороны, у застройщиков, судя по всему, есть теоретическая возможность договориться с клиентом, получившим одобрение на льготную ипотеку, чтобы стоимость кладовой частично включить в стоимость квартиры. Пользуются ли девелоперы такой лазейкой, журналистам, по понятным причинам, никто не скажет. Но в разговоре с клиентом, бизнес, возможно, будет более откровенен.
