Почему Патрокл плохой пример микрорайона? Нужно ли строить много школ? Люди за развитие, но только не «в своём дворе»? Что на самом деле означает концепция «город-сад»? Зачем Владивостоку мастер-план, которого никто толком не видел? Могут ли принудительно расселить дом, если он попал в зону КРТ? На эти и другие вопросы в большом интервью для Новостей VL.ru отвечает Кирилл Солгалов, член градостроительного совета и руководитель архитектурного бюро SPI Planning Group.
Зачем Владивостоку мастер-план
— Повод для нашей сегодняшней встречи – бесконечные разговоры про мастер-план Владивостока, его важность и то, что это не какая-то там далёкая мечта… Что это вообще такое, зачем он нужен и что он на практике может решить в нашем городе?
— С вашего позволения я начну с общетеоретической части. У нас есть система документов – градостроительных, стратегических, – которые определённым образом взаимосвязаны. И в каждом из них утверждается что-то своё, нечасто вéдомое…
Так, например, у нас есть Генеральный план (Генплан). Это базовый инструмент, который описывает инфраструктурное развитие города. Но он лишь формирует маршрут, не объясняя конечную цель. То есть это документ, у которого цели нет, есть только путь. Путь, который должен привести к тому, что будут выполнены показатели региональных и муниципальных нормативов.
Есть Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они задают параметры объектов: высотность зданий, минимальные размеры участков, плотность застройки и другие технические характеристики. Но эти документы не объясняют, зачем мы развиваем ту или иную территорию, какие ценности и задачи должны быть достигнуты.
Как вы видите, про цели и задачи мы вообще с вами нигде не говорили. Пока это были документ «Мы исполним все обязательства до такого-то года» и документ «А всё, что будет исполняться, будет вот таким». Но «Про что» разговора пока ещё не было.
И как раз мастер-план должен соединить всё, что должен делать город: бюджет, какие мероприятия должны быть реализованы, как они взаимосвязаны с другими мероприятиями. И это, в общем-то, блок, который я бы назвал целеполаганием, и дальше он переносится во все остальные документы.
В чем смысл мастер-плана? Представьте территорию вдоль Амурского залива. Сегодня это пространство словно потеряно для города. С одной стороны – плотная застройка, с другой – море, а между ними пустое и заброшенное пространство. Оно никак не используется, хотя потенциально может стать одним из самых ценных активов города. Мастер-план формулирует цель: вернуть эту территорию горожанам.
Чтобы этого достичь, в мастер-плане прописаны конкретные шаги. Например, развитие пешеходной набережной, создание рекреационных зон, интеграция с транспортной инфраструктурой. Важно не только благоустроить эту территорию, но и связать её с городом, сделав удобной для жителей. Также рассматриваются источники финансирования: часть расходов может быть покрыта частными инвестициями, часть – из бюджета.
Каждая идея становится частью комплексной модели. Например, планируемая набережная будет связана с автобусными и трамвайными маршрутами, парковками, зелёными зонами. Всё это позволяет сделать территорию не только красивой, но и функциональной.
Очень занудно, но я надеюсь, что это отвечает на вопрос, зачем всё это надо и почему такой ажиотаж вокруг мастер-планов. Более того, Правительство РФ решило разработать 200 мастер-планов на территории страны, вдохновившись опытом, который дал Дальний Восток с его 25 мастер-планами.
— Получается, мастер-план – это не просто красивые картинки, а документ, созданный для понимания администрации города, что делать вообще?
— Это что-то промежуточное, потому что итогом мастер-плана является долгосрочный комплексный план социально-экономического развития, где перечислены проекты, которые будут реализованы независимо от источников финансирования. Они расписываются на разные уровни, реализуются субъектами естественных монополий, например, РЖД, которое никак не подчиняется ни органу местного управления, ни субъекту. Это координация разных стейкхолдеров над тем, чтобы территорию преобразовать. И у нас появляется, например, проект лёгкого метро, которое выражается в виде поручения проработать его социально-экономическую модель, обоснование инвестиций и дальше уже реализовывать.
— Если говорить про лёгкое метро – это попытка что-то реализовать или такой проект действительно может быть реализован?
— Когда проект подписан на уровне Правительства, это уже не просто идея, а реальная инициатива с конкретными задачами, сроками и ответственными. Это уже проект с чёткой моделью реализации, включающей расчёты социально-экономической эффективности, инвестиционные планы и этапы строительства.
— Есть договорённости на высоком уровне, которым можно довериться?
— На разных уровнях – от администрации города и правительства региона до Правительства РФ и АО «РЖД» – есть целеполагание, задачи, срок, когда они должны что-то исполнить. Это же большая бюрократическая машина, которая живёт по другому сценарию, нежели обычный человек в повседневной жизни. С другой стороны, если мы говорим про городские преобразования, то любые преобразования, особенно хорошие (потому что плохие, к сожалению, случаются быстро), быстро обычно не происходят. И для того, чтобы что-то получилось нормально, желательно, чтобы все стороны достигли компромисса.
А заинтересованных сторон огромное количество. Это, помимо органов публичной власти, ещё и жители, застройщики, предприниматели и ещё огромное количество самых разных людей. И у них могут быть совершенно разные целеполагания.
Любой городской процесс – это увязывание городских интересов. И мастер-план это тот самый инструмент для того, чтобы эти интересы увязать и сделать так, чтобы было понятно, для чего что-то делается. То есть это такая большая работа, которая потом уже выражается в перечне поручений, когда все с чем-то согласны, а не сильно противятся этому.
Даже если мастер-план будет исполнен на 40% – это будет прекраснейший результат. Потому что даже советские генпланы чаще всего реализовывались только на 30% – и это в условиях плановой экономики.
— Получается, что мастер-план – это такое благо, которое свалилось на нашу голову с самого верху, и без него, наверное, многое не могло быть реализовано? Мы не понимали, как что-то делать, у нас не было финансов... А сейчас у нас есть мастер-план, и мы идём с ним... В светлое будущее. Можно так сказать?
— Конечно, можно так, наверное, сказать для громкого заголовка. Но если мы говорим про реальность, то должны понимать, что 90-95% решений, которые есть в мастер-плане, уже витали в воздухе идейно-понятийно в виде проектов очень давно. И они взялись не из-за того, что пришёл разработчик и придумал всё за нас, а ещё и рассказал, что так и должно быть. Тот же проект лёгкого метро зародился очень давно.
— Значит, то, что реализуется в городе уже сейчас, тоже в этот план включено. Вообще, мы назвали много документов – они все связаны и все нужны?
— А ещё есть проекты планировки территорий и региональные и местные нормативы градостроительного проектирования… Я думаю, строительство – одна из самых зарегулированных отраслей. Нельзя сделать условно проект застройки на весь город, ибо он не будет реализован никогда. Потому что у каждого есть свой интерес к своему земельному участку. Вот представьте, вы придёте к соседу своему, у которого есть участок под дом, и нарисуете ему не дом, а гараж. И скажете, ну, тебе теперь надо там делать гараж.
— Но ведь так наши жители приходят к застройщикам и говорят строить вместо дома сквер.
— В этом случае важно выяснять принадлежность земельного участка, как он появился и так далее. А если говорить про жителей, то есть такой термин NIMBY (Not in my backyard), и любой человек, естественно, всегда будет говорить: «Вы правильно делаете, что строите школу или дорогу. Но не на моём заднем дворе, пожалуйста. Вот она как раз у соседа на участке хорошо поместится».
— Жители повсеместно порой воспринимают в штыки нововведения в городской среде?
— На самом деле это абсолютно нормальная ситуация. Объективно любой житель хочет свой статус-кво сохранить, хочет видеть любимую иву, чтобы её, не дай бог, не спилили. И это правильная, понятная позиция. Именно поэтому в ряде проектов применяется так называемое соучаствующее проектирование и придуманы общественные обсуждения или публичные слушания. Чтобы кто-то мог сказать: не хочу, чтобы мою любимую иву вырубили. А потом можно было оценить: если эта ива кому-нибудь на голову упадёт, и риск от этого будет больше, чем радость от её сохранения, тогда правильнее спилить, чтобы никого не убить. А если ива никому не мешает, опасности не представляет, тогда логично её оставить. Как раз в таком взаимодействии с увязкой с безопасностью, с внешним обликом, с пожеланиями жителей мы должны развивать любое городское пространство.
— А когда разработка мастер-плана шла, мнение жителей спрашивали?
— Было несколько опросов. В рамках первого из них в 2021 году было опрошено, если я правильно помню, 15 тысяч респондентов. Это в пять раз больше, чем требуется для формирования репрезентативной выборки, но именно такая работа позволила глубже понять запросы горожан. То есть, с точки зрения социальной выборки, там всё было прекрасно, господа социологи были счастливы.
Кроме того, в рамках работы над мастер-планом проводились дополнительные опросы на платформе «Чего хочет город». Это помогло определить приоритеты: транспорт, благоустройство, экология, создание общественных пространств. Все данные были учтены при формировании стратегии. Более того, Юрий Петрович Трутнев на каждом совещании уточнял: «А мнение жителей точно учтено?». Это стало обязательным элементом работы.
— То есть мы уже от соучаствующего проектирования благоустройства переходим к более масштабному соучаствующему проектированию.
— По сути так оно и есть. Ты не можешь провести соучаствующее проектирование на весь город – это будет долго, дорого и не даст никакого эффекта. Именно поэтому в любой стране мира и у нас абсолютно логично всё разбито на разные уровни разных документов, каждый из которых отвечает за что-то.
Поэтому у нас есть Генплан (давайте его называть планом инфраструктурного развития – это будет гораздо ближе к его сути), у нас есть ПЗЗ, у нас есть проекты планировки территорий, каждый из которых детализирует решения более локально. У нас есть мастер-план как целеполагание. И это целеполагание дальше выражается в стратегии социально-экономического развития и в корректировке мероприятий генерального плана. Поэтому я бы сказал, что всё в увязке от общего к частному. И разбито, может быть, сложно, но вполне логично.
Комплексное развитие территорий
— Хорошо. Тогда давайте перейдём к более частному.
— Почему всё так плохо?
— Нет-нет, такого вопроса нет. Речь о точечной и комплексной застройке. Вот, был генплан Патрокла, но он куда-то пошёл... Не туда, видимо. И со Снеговой Падью тоже как будто что-то пошло не так. Сейчас у нас новый виток КРТ – и это хорошо или плохо?
— Важно понимать, что КРТ (комплексное развитие территорий) – это всего лишь механизм реализации. То есть он не говорит про то, что будет реализовано, как будет реализовано. Он про то, каким образом это можно сделать, как этого можно достичь. Причём есть КРТ жилой застройки, нежилой застройки. Поэтому даже то, что будет строиться в КРТ, на самом деле определяется только проектом договора на КРТ.
— Но там же могут быть по ПЗЗ какие-то ограничения…
— Если говорить про КРТ по инициативе органов местного самоуправления, то в этом случае там нет даже ПЗЗ и Генплана. Только проект планировки территории комплексного развития – он утверждает, грубо говоря, локальные требования для этой территории. И в этом случае действуют только региональные и местные нормативы градостроительного проектирования, которые применяются в этом случае к такой документации.
— Очень страшно звучит.
— На самом деле вы правильно говорите и про Патрокл, и про Снеговую Падь. Патрокл – это один из тех примеров, когда выиграл конкурс один застройщик и по принципу «У нас есть несколько типов домиков, давайте мы их поставим» очень красиво их поставил. На картинке.
Однако это было сделано в рамках проектирования микрорайонного, когда очень большие расстояния между объектами, объекты типовые, нет выделения частного и общественного, когда человек не понимает, где заканчивается его территория и начинается другая. И, если говорить с точки зрения социальной организации этого пространства, это не самое лучшее решение.
— Если дальше говорить плохое про Патрокл, как так получилось, что дома появились давно, дорогу делают только сейчас, а школы до сих пор нет. Может ли застройщик как-то повлиять на реализацию инфраструктурных планов? Или он может только проявить инициативу и самостоятельное что-то строить для своих жителей?
— В рамках КРТ, которые у нас пока только разрабатываются, уже предусмотрено определённое количество школ, которые должны быть реализованы в составе этой застройки. Но я бы обратил ваше внимание на другое. Это такое рассуждение на тему. Представляем город Владивосток с населением 650 тысяч человек. Этот прекрасный город население не теряет, но оно и практически не растёт, прибавляется порядка 2000 человек в год за последние 10 лет. Соответственно, всё население, которое у нас было, примерно и остаётся. Строится новый дом. Как вы думаете, кто же в нём будет жить: человек с планеты Марс или житель города Владивостока?
— Житель Владивостока.
— А как вы думаете, если у него есть дети, они ходят в школу?
— Если они школьного возраста, скорее всего, да.
— Тогда получается, что даже если построился новый дом, то не факт, что новая школа нужна.
— Да, но тут момент. Если в пешей доступности есть школа, у которой нет проблем со свободными местами, либо эта семья уже живёт в том же районе и ребёнок уже ходит в школу – это одно дело. А если в районе нет школы или школа есть, но в ней уже нет мест, как в Снеговой Пади, например.
— Снеговая Падь – это как раз пример, когда жильё, доступное для максимально широкого уровня потребителей, перегружает систему образования. Но если мы посмотрим на город в целом, то у нас нет потребности в 30 и даже 15 новых школах.
Тема гораздо сложнее, чем «мы построили дом и надо строить школу». Не всегда надо срочно строить школу. И не всегда надо строить школу в этом месте. Возможно, она нужна, но в другом месте. Или на наше количество жителей больше и не надо. А, может быть, нам вообще надо озадачиться и существующие школы реконструировать, потому что они построены давно и часто не соответствуют современным требованиям? Количество школ должно быть привязано к реальной потребности горожан в целом по городу и применяться к конкретной территории, где эта потребность наиболее ярко прослеживается.
— В целом согласна, особенно с учётом того, что рождаемость сейчас падает, и, вероятно, в ближайшие годы как раз эти малочисленные рождённые дети пойдут в школу. Но ведь начала она падать уже давно, а у нас сейчас некоторые школы набирают по пять-шесть первых классов. Откуда-то ведь берутся эти дети.
— Не совсем так. Пик рождаемости прошёл в 2014 году примерно – и сейчас эти дети как раз в школе. Но есть абсолютно логичная цикличность, которая выходит из демографии: есть волна рождаемости, дальше волна заполняемости в детских садах, потом волна заполняемости в школах. Так вот, у нас школы будут, скорее всего, ещё больше заполнены в течение следующих 3-4 лет, а потом наступит спад.
— Поэтому не надо строить?
— Нет, это не к тому. Любое строительство должно исходить из предпосылок. Чтобы мы не строили на столько детей, сколько у нас никогда не будет, например. То есть это просто вопрос планирования и выставления приоритетов.
Я скорее говорю про подход, который позволяет взглянуть больше на сам город в целом как на систему: как он выглядит, какие у него показатели, как изменяется его демографическая структура, как вы правильно сказали, как изменяется структура населения, где появляются новые районы или новые дома. И сделать вывод о том, как нам необходимо эту систему развивать.
— Вот мы решили развивать систему – строить в конкретных местах школы и детские сады. Но почему-то у нас это годами не получается, а проекты то дорабатываются, то корректируются, то уже после реализации возникают недочёты.
— В проектных организациях есть условно те, кого я могу назвать проектировщиками, и те, кого я могу назвать архитекторами. В чём разница? Проектировщик всё сделает по нормам, и его единственная цель – получить положительное заключение экспертизы. А целью архитектора является функционирующий объект, которым доволен итоговый потребитель, и в этом случае положительное заключение служит только промежуточным итогом.
И, к сожалению, у нас много конкурсов выигрывают компании, основная цель которых – получить экспертизу – и дальше получить свои деньги. А каким образом эта документация будет использоваться, что с ней будет происходить, сможет ли этот объект использоваться для задуманных целей – их это не сильно заботит. Какие-то претензии к пуговицам, что называется, есть? Нет. А костюм надеть невозможно. Тут примерно так же. Но можно и сделать так, чтобы объект и был пригоден для использования, и при этом соответствовал нормам.
— А ситуация, когда застройщик, осваивающий территорию по КРТ, будет выкупать квартиры у горожан по цене, на которую не купишь новое жильё, и, грубо говоря, принудительно их выселять, у нас возможна? И зачем вообще преобразовывать территории, на которых уже есть дома, не имеющие статусы ни аварийных, ни ветхих?
— Механизм КРТ позволяет преобразовывать территории, которые чаще всего по-другому мы не можем преобразовать. В этом случае они должны обладать рядом параметров, тогда они могут подлежать изъятию. Причём решение об изъятии принимается на уровне утверждения документации по планировке территории.
Оценка жилья, конечно, встроена в механизм КРТ, но у неё есть предохранители. Так что если житель не согласен с этим решением, он может запросить оценочную стоимость своего объекта сам.
— А если он не хочет уезжать?
— Когда на твою территорию принимается решение о комплексном развитии, тебя уведомляют за определённый срок. У тебя есть возможность договориться на этапе подготовки документации: что у тебя прекрасный дом, ты не хочешь отсюда уезжать. И даже если ты будешь не согласен, ты сможешь оспорить это в суде.
— Получается, внезапно такие истории не произойдут.
— Было проще с Голубиной Падью, которую преобразовывают по КРТ по инициативе правообладателя – там застройщики сами походили, выкупили дома и потом решили сделать КРТ. Голубиная Падь – это яркий пример того, как преобразуется территория. Первый эскиз мы сделали для коллег в 2019-м, и только сейчас всё пришло к стадии реализации, когда есть определённая концепция: тут будет центральный бульвар, тут появятся кварталы с повышением этажности по краям и понижением к центральному бульвару – так, чтобы это было комфортно для пешехода, с активным уличным фронтом. На всё это ушло пять лет – и только сейчас началась стройка.
Для всех застройщиков, участвующих в реализации, был утверждён мастер-план, на основании которого был подготовлен проект планировки. В проекте планировки описаны параметры, плотность и определённые характеристики объектов, которые будут здесь находиться. У кого-то будет серо-буро-малиновый фасад, у кого-то другой, будут отличаться другие решения, но в целом по параметрам все эти объекты будут едиными и сочетаться. И это ключевое, что мы можем сделать пока.
— Можно сказать, что это, возможно, станет первым примером такой единой застройки.
— Когда несколько застройщиков сделали что-то в одной…
— …Концепции.
— Тут важно понимать, что, когда говорят «одна концепция», то чаще всего представляют, что всё одинаковое. Вот это не про это. Оно соразмерное и сочетающееся друг с другом и соединённое чем-то, кроме того, что они находятся где-то недалеко друг от друга.
В общем, КРТ – механизм логичный и понятный. Но, конечно, как у любого механизма, у него есть разные недоработки, ограничения и диспропорции. Одним словом, нюансы, о которых хотелось бы, конечно, узнать заранее, перед тем, как тебя решат комплексно развить.
— Территорию по этому механизму берёт застройщик. И это может быть застройщик, который хочет делать качественную среду со всеми составляющими, а может быть застройщик, который... Пару башенок хочет поставить, скажем так. Хочет заработать. Хотя все застройщики хотят заработать... Я не знаю, как корректно сказать.
— Который живёт в старой парадигме.
— Да. И ограничений у него там никаких, можно сказать, нет?
— Не совсем так. В этом случае ограничением является проект планировки территории, который он должен разработать и утвердить. Он также должен разработать мастер-план на эту территорию комплексного развития. Если это не будет согласовано на уровне, например, главного архитектора субъекта и он скажет, что это какая-то ерунда, то главный архитектор может проект направить на градостроительный совет. Там уже профессиональное сообщество смотрит, даёт рекомендации.
Градостроительный совет – один из эффективных инструментов помощи органу местного самоуправления или субъекту понять, правильно ли выстроено целеполагание на уровне принятия документов и одобрения застройки. Этот механизм регуляции уже может перерасти в административное действие.
— А есть проекты, которые начинают реализовываться в обход градсовета?
— На градсовете представляют не все проекты, это необязательное требование – если застройщик делает всё в рамках действующих градостроительных документов. Либо орган может настойчиво рекомендовать пойти на градостроительный совет, либо может прийти сам застройщик, который понимает, что, скорее всего, будут какие-то вопросы к проекту или необходимо получить какие-то обоснованные отклонения от предельных параметров, и он должен показать, почему это должно появиться так. В этом случае градсовет даёт экспертную оценку архитектурному проекту. И не тому, например, правильно ли документы на землю оформлены, а именно с точки зрения архитектурных решений и ограничений, которые действуют именно в части проектирования. Дальше уже застройщик либо принимает, либо не принимает эти замечания.
— То есть градсовет – это больше профессиональное сообщество, которое обменивается мнениями, рекомендациями. И на окончательное решение, появится ли тот или иной объект, можно сказать, имеет только опосредованное влияние.
— Безусловно, решение принимают всегда либо органы местного самоуправления, либо органы публичной власти, но никак не градсовет. Причём чаще всего объекты-то появляются, потому что земля, например, уже находится в собственности у этого лица и что-то на этом месте появится в любом случае. И вот на то, чем будет это «что-то», градсовет можно оказать влияние.
Город здорового человека
— Есть прекрасный опыт, когда мы хотим строить не очень высокое жильё, но повысить плотность. В таких примерах мы увидим и сомасштабную человеку улицу, и коммерческие объекты на первых этажах. А чтобы застройщик набрал себе плотность, у него есть повышение в виде этажности, при этом все дома разные, но у них есть и общие параметры оформления фасада.
И это цель и задача либо проекта планировки, либо правил землепользования и застройки – указать, каким образом должны выглядеть эти объекты. А застройщик должен будет в эти ограничения вписаться. Но он не должен делать типовое решение, потому что если мы всё сделаем одинаково, то у нас получится Нейбута. А вот найти баланс между Нейбута и городом здорового человека – всегда важно.
Давайте сравним 1,5 км в Снеговой Пади и 1,5 км в Ванкувере, который разными международными рейтингами признавался как один из самых комфортных городов для проживания. Где вам будет комфортнее гулять и находиться? В Ванкувере есть парки, школы, очень плотная застройка, баланс общественных и частных интересов, улица как общественное пространство, что на самом деле очень ценно, дворовая территория, которая принадлежит только жильцам. В Снеговой Пади мы видим, что все могут попасть куда угодно, улиц нет, есть школа, парк (если можно назвать пустырь парком) и постоянные споры между жителями, где чей проезд и где кто паркуется. И именно из-за такого подхода чаще всего у нас возникает ощущение, что твоя собственность всегда заканчивается за входной дверью. Почему? Потому что дальше начинается пространство, которое принадлежит непонятно кому. Кому принадлежит этот двор, например? Или вот этот пустырь?
— Наверное, будущему застройщику. Ещё какая-нибудь башенка бы там вошла бы.
— Если вы посмотрите на пространство вокруг нас, попробуйте понять, что вы чувствуете от нахождения в том или ином месте. Например, заходя в какой-то двор в историческом центре, вы чётко понимаете, что находитесь на территории, которая кому-то принадлежит. А на Нейбута между «крейсерами» вы этого не ощущаете. Это опять же вопрос средового проектирования. Сейчас ситуация меняется – застройщики приходят к тому, что это необходимо внедрять.
— Но это преподносится как бонус. Ты не только квартиру получаешь, но и своя детская площадка, закрытый двор и что-то ещё.
— Конечно, это бонус.
— Но это же должно быть нормой. Наоборот, должны делать скидку, если этого нет.
— Если у вас рынок состоит из только такого предложения, то вы можете делать только накидку.
Один из моих любимых примеров – это тот комплекс, который мы проектировали, ЖК «Амурский». Он как раз сделан в виде квартальной застройки с учётом активного уличного фронта, формирования закрытых безопасных дворов для жильцов, куда дети могут спокойно выходить гулять. И при этом соблюдены параметры, которые хотел получить застройщик.
Есть второй, точнее, первый пример комплексного развития территории, когда его ещё не было, – ЖК «Формат» от ДНС в Надеждинском районе. Здесь вы видите выделение и дворовой территории, и улиц. И мы старались сделать такой тип среды, про который я вам только что рассказывал: выделяя разные типы территории, зоны ответственности за эти территории, создавать комфортные условия для проживания. Можно сказать, что потребитель ценит это место.
Как и любой проект по развитию какой-либо среды, такие проекты начинаются в лучшем случае за пять лет до того, как будут реализованы. Поэтому сейчас появляются те проекты, которые были задуманы 7-10 лет назад.
Но, несмотря на то, что хотелось бы, чтобы преобразование шло быстрее, на самом деле очень хорошо, что оно идёт именно так. Потому что есть возможность посмотреть, научиться, адаптировать и не делать в конце концов так, чтобы наши потомки посмотрели на Владивосток 2024 года, который мы быстро переделали, и сказали: «Посмотрите, вот был город здорового человека, а что стало?» Поэтому это всё должно идти поэтапно и эволюционно, без коренного изменения городской среды.
Сегодня, например, есть ещё одна стратегия – развития жилищной сферы в Российской Федерации до 2030 года с прогнозом до 2036-го. Она действует по всей стране и говорит о том, какие подходы должны применяться. И один из подходов – так называемый пешеходный город. Это перефразированная политика 15-минутного города.
Что такое 15-минутный город как концепция? Это когда ты можешь выйти и в 15-минутной доступности от места проживания получить и парк, и школу, и место работы, и весь остальной набор услуг, которые тебе необходимы, чтобы здесь находиться. Есть у этой концепции подконцепции, когда у тебя 15 минут на автомобиле, 15 минут на велосипеде, 15 минут пешком, но это уже, скажем так, разные теоретические наработки. И тем не менее эти все концепции чаще всего говорят, что город необходимо делать более компактным.
Посмотрим на 7 км в прекрасном Владивостоке, который лично я очень люблю и очень хочу, чтобы он стал действительно комфортным городом для жизни, и на 7 км в не очень плотном-то на самом деле неевропейском городе Ванкувере. Мы и не мы. Визуальный анализ. Много ли у нас зелёных зон?
— Минный городок попал в наш обзор.
— А без него ощущение, что зелень расплескалась.
И когда мы говорим, что город Владивосток не зелёный город – это неправда. Вопрос в том, что мы эту зелень никогда не сможем обслуживать, если захотим привести в порядок. То есть мы хотим бедный орган местного самоуправления нагрузить, чтобы он содержал все вот эти зелёные территории. А стройка чтобы была где-нибудь непонятно где... Это напоминает ситуацию, когда у вас есть огромный дом, но вы не можете его содержать.
Представьте, что вам достался дом площадью 2000 квадратных метров. Вы сможете его убирать? Содержать в порядке? Скорее всего, нет. Так же и город: если у нас есть большое количество зелёных территорий, за которыми мы не можем ухаживать, они становятся бременем. Гораздо важнее не увеличивать количество зелёных зон, а сделать существующие доступными, удобными и ухоженными.
Тогда и здесь мы должны говорить, что у нас должен быть город, комфортный для пешехода. А у нас для пешехода комфортным является только центр города – он-то как раз по параметрам и характеристикам больше всего похож на то, что мы видим в том же Ванкувере, в центре Москвы или других комфортных городах России. А всё остальное, что было построено в более поздние периоды, появлялось без расчёта на компактность и эффективность использования. Тогда были совершенно другие задачи – построить определённое количество квадратных метров к съезду партии в таком-то году.
— Но можно было компактно это сделать…
— У вас есть кубик лего, который вы можете поставить только определённым образом, у вас есть сложный рельеф – вы не можете поставить кубик поперёк рельефа, так что будете ставить вдоль. Поэтому у нас в основном червеобразные панельки.
А теперь мы посмотрим с вами не в будущее, а в прошлое: как же выглядел Владивосток в 1965 году? Допустим, район 3-й Рабочей и как выглядела сетка улиц когда-то.
— Ну, нормально вроде выглядела.
— Выглядела нормально, потом стала выглядеть не всегда нормально. Вот Голубиная Падь ещё относительно сохранила свою структуру. А вот, например, район улиц Амурской и Хабаровской, в котором было очень большое количество улиц, а сейчас их вообще нет.
— А это как так получилось?
— Началась массовая застройка в 60-е, и вместо бывшего частного сектора появилось то, что мы сейчас видим. Только центр города остался таким же, каким был. Причём даже та застройка, которая в него интегрируется, сохраняет планировочную структуру. Или район Дальпресс – Комсомольская – кольцо Инструментального завода – 1-я Речка – этот огромный треугольник когда-то был вполне себе…
— Нормальным! Я вообще даже не знала, что Владивосток был городом здорового человека.
— Понятно, почему так получилось. Это и исторические предпосылки (переход на индустриальное домостроение), и другие подходы, и воздействие, как ни странно, французских архитекторов на мысли градостроителей. В то время Ле Корбюзье развивал идею, называемую «город-сад», которая изначально была призвана убить современный город. Эбенизером Говард – человек, который её придумал, – не любил города. Он жил в Лондоне конца 19-го – начала 20-го века, где канализация текла по улицам и вообще было неприятно находиться. Поэтому он считал, что крупных городов быть не должно, должны быть максимум поселения на 20 тысяч человек, связанные в определённую сеть друг с другом.
— Так «город-сад» – это плохое выражение?
— Это не очень хорошее выражение, поэтому с градостроительной точки зрения лучше его не использовать. Эту историю Ле Корбюзье превратил в концепцию «Солнечного города», которая строилась на определённых функциональных принципах. Например, жильё должно располагаться в парке, скрываться за деревьями, а не примыкать к улице. Улица – это дорога, которых должно быть как можно меньше, но при этом как можно более широких. Должно было быть очень жёсткое функциональное зонирование: здесь ты только живёшь, там ты только работаешь, предприятия вон там, и учреждения торговли в определённом месте, потому что, не дай бог, ты их будешь посещать каждый день.
Эта идея вылилась в план Вуазен – господин Ле Корбюзье придумал снести Париж и сделать вместо него определённое количество башен, окружённых парками. Где-то ещё есть улицы между этими башнями, и желательно все должны ходить на разных уровнях.
— В идеальном районе есть любой вид застройки?
— Грубо говоря, да. Такая застройка позволяет и добиться высокой плотности, и сформировать то, что называется улицей. Если мы говорим про точечную застройку как термин, который у нас считается ругательным, то в практике коллег он называется infill development – уплотнительная застройка.
А в чём, казалось бы, разница? Разница в том, как вы вписываете в городскую ткань то, что планируете построить. Если это будет двухэтажная застройка «сарайками» и растущая среди них башня Саурона практически с глазом – у нас есть такие примеры даже…
— «Аквамарин»?
— Я больше даже думал про Змеинку, когда здание «Каньона» достаточно долго стояло, как башня Саурона в несомасштабной среде. Это, понятно, вызывает отторжение – оно не даёт ценности для города.
Будущее Владивостока
— Можно ли как-то назвать современный тренд, который используется в строительстве во Владивостоке?
— Я сейчас вас разочарую. У нас нет как такового стиля, который бы отличал нас от всей остальной страны, всего остального Дальнего Востока и всего остального мира.
— А кажется, что у нас есть что-то особенное.
— Особенности есть всегда, но глобально это всё один современный стиль. Надо понимать, что тот проект, который мы видим сегодня, мог быть запроектирован вообще лет 5-7 назад, и, может, хотелось что-то совсем другое, но на это потратили уже столько денег, что никто не будет его переделывать.
— А ещё у нас есть вид на море – и это как будто такая ценность, которую жителям очень тяжело потерять. Особенно жителями старых домов, у которых, кроме вида на море, никаких плюсов уже и не осталось.
— Да, конечно, у нас во Владивостоке у многих домов есть особый вид блага, который называется вид на море. Но это скорее благо, которое нам досталось в противовес тому, что у нас город выглядит так, как он выглядит.
И тут надо понимать, что невозможно иметь всё хорошее и ничего плохого. «Я хочу жить в доме с видом на море, желательно без соседей, но при этом ко мне должен подходить автобан, должна быть личная парковка в сантиметре от входа в мою квартиру, а выход должен быть прямо в парк, естественно».
Город меняется, и, конечно, иногда это приводит к тому, что у кого-то вид из окна меняется – но это нормальный процесс развития города.
— А морской фасад у нас – проблема?
— Слушайте, у нас проблема с морским фасадом только такая, что на всём протяжении есть только одна-единственная относительно благоустроенная часть.
На самом деле у нас береговая линия уже очень сильно изменена и будет меняться, уже утверждена отсыпка на Кунгасном, например, так что к ней привязываться точно не надо.
— А что можно сказать про застройку сопок?
— Я уверен и убеждён, что сопки, безусловно, должны оставаться сопками, Нагорными парками. Если мы говорим про застройку, то логично делать так, чтобы к высоте сопки застройка уменьшалась и не мешала восприятию сопки. Но, опять же, это всё очень долгий процесс, которым сейчас профессиональное сообщество занимается.
А пока можем посмотреть на города, где рельеф иногда посложнее, чем во Владивостоке. И в таких городах есть дома – одноэтажные с одной стороны, трёхэтажные с другой. Хорошо это? Мне кажется, прекрасно. Можно ли так делать во Владивостоке? Наверное, можно. Классический кейс, когда у тебя остаётся самый верх незастроенным, а внизу ты можешь постепенно увеличивать этажность, например, сохраняя видовые раскрытия.
Вариантов, как можно сделать, масса. Но для каждого конкретного места нужно подобрать тот, который сделает его удобным с одной стороны. А с другой стороны мы должны понимать, что есть плохое и неприятное понятие «экономика», которое говорит, что в центре земля стоит условно 500 миллионов рублей за гектар. А если она стоит 500 миллионов за гектар и ты там построишь одноэтажный или трёхэтажный дом, у тебя квартира будет стоить энное количество сотен миллионов рублей.
Соответственно, если мы готовы за это платить все вместе, то вообще вопросов нет. Но это всегда дело определённых компромиссов, которых в градостроительной деятельности как раз очень много. И ты всегда работаешь с большим количеством ограничений, часть из которых физические, а часть – задуманы человеком в рамках тех или иных регламентов.
— А не планируется ли во Владивостоке вводить ограничения в строительство?
— Для этого в сентябре 2023 года были внесены изменения в Правилах землепользования и застройки, в которых ограничивается использование определённых материалов в определённых зонах, на фасадах, выходящих на основные магистрали, кондиционеров. И вводятся другие ограничения, связанные с внешним обликом.
И с прошлого сентября на любой объект перед тем, как получить разрешение на строительство в этих вот зонах, должны согласовать архитектурно-градостроительный облик. И там как раз таки всё указано и про сэндвич-панель, которая запрещена, и про другие ограничения. И там есть выбор: вы можете согласиться со всем перечнем ограничений или доказать, что ваш объект достоин остаться таким.
Мы сейчас будем смотреть практику, которая сложилась за этот год. Но за год что поменяется?
— Но у нас же начинается много строек каждый год.
— А заканчивают строить через 3-4 года. Возвращаемся к тому, что, к сожалению, изменения так быстро, как мы бы хотели, не происходят.
