В январе-феврале этого года каждый третий застройщик во Владивостоке продал ноль квартир. Ситуация для начала года типичная, но всё же тревожная. Несмотря на это, конкуренция на рынке недвижимости продолжает усиливаться: за последний год число строящихся ЖК выросло со 103 до 124, а средняя стоимость квадрата подорожала при этом на 8%. Частично цены повысились и за счёт увеличения количества предложений квартир с отделкой, так называемых white box. На что или на кого рассчитывают строители и как на самом деле чувствует себя рынок на этот момент, рассказала управляющий партнёр «ГРЦ» Вера Лагвилава на конференции «Новостройки 360».
Предложение
«На протяжении всего прошлого года, наверное, ещё с декабря 22-го, самым частым вопросом на рынке был: «Куда сколько строить?» Предложений очень много. И застройщики уже тогда начинали опасаться. Потому что численность населения во Владивостоке стоит на месте, 614 тысяч человек. По агломерации – 800 тысяч. Больше их не становится, меньше, слава богу, тоже. Но за год, за 12 месяцев, появился плюс 21 активный жилой комплекс. То есть все боятся, замирают, понимают, что конкуренция накаляется, но фарш назад не повернёшь: уже закончено проектирование, надо выходить на рынок. Даже с учётом неприятной ключевой ставки и того, что проектные отделы банков зачастую скептически настроены к объектам. Рисуют консервативные финмодели, гораздо внимательнее всё проверяют, чем два-три года назад. Всё равно плюс 21 жилой комплекс», – отмечает эксперт.
По словам эксперта, для 12 месяцев прирост очень немаленький. Строящихся квартир стало больше на 30%, и это значит, что нераспроданных остатков в «штуках» стало больше. И это логично, потому что когда открываются продажи в жилом комплексе на тысячу квартир, в этот момент нераспроданных остатков на рынке становится плюс тысяча. А раскупаются они постепенно. При этом доля нераспроданных остатков от общего объёма стройки во Владивостоке, как это ни странно, не растёт, а остаётся на уровне 50%. А за прошедший месяц даже упала на 1%.
«Это значит, что конкуренция у нас накаляется. Жизнь местами становится тяжела, но, как ни странно, покупатель вроде бы пока успевает за нашими мечтами», – говорит эксперт.
Сделки
Поддержать спрос на жильё в июне помогла «уходящая по-английски» господдержка. Если в мае по Владивостоку было заключено 864 сделки, то в июне – 1293, то есть плюс 300, что довольно много.
«Но на самом деле даже до этого – март, апрель, май – мы были на уровне 700-850 сделок в месяц. И если мы будем каждый из этих месяцев сравнивать с теми же самыми месяцами год назад, то окажется, что чуть-чуть больше. То есть, как это ни странно, во втором квартале в прошлом году было хуже. Понятно, что это общая рыночная ситуация. При пересчёте на один жилой комплекс ситуация может быть другая. Количество ЖК растёт, и тысяча продаж, размазанная на 100 или на 120 жилых комплексов, – это разные истории», – отмечает Лагвилава.
По данным ГРЦ, наибольшее количество сделок на один ЖК – 11,5 – приходилось в сентябре прошлого года. когда всего было заключено 1192 договора долевого участия. В июне этого года усреднённое количество продаж на один жилой комплекс – 10,4, учитывая рост количества ЖК.
При этом в январе показатель был 3,2 договора, в феврале – 4.
«Мы видим, что в январе и феврале нам всем было очень больно. Мы мониторим каждый жилой комплекс и видим, что каждый третий объект в январе и феврале закрывался просто по нолям. Это значит, что каждый ЖК к любому изменению на рынке стал намного более чувствительным. То есть в целом рынок держит свою позицию достаточно прочно, но для каждого конкретного игрока жизнь становится труднее. Потому что где-то «коллеги» обходят и быстрее выкатывают интересные продукты. Потому что федеральные застройщики зашли, а с продуктами федеральных застройщиков в принципе конкурировать тяжело».
Цены
Эксперты обнаружили на рынке ещё одну тенденцию: рост расходов на рекламу жилых комплексов.
«Всегда интересно, какие суммы закладываются в финансовые модели. Мы иногда видим, что подаётся банкам. И какие суммы получаются в итоге. Мы помним времена, когда закладывался один процент общей стоимости реализации проекта. Не так уж и давно это, кстати, было. Сейчас «золотое сечение» – это 2-3%, нормально в подобном подходе, застройщик на это идёт. Но мы уже видим случаи, когда доходит до 5%. Это уже прямо серьёзно и печально. Меньше в ближайшее время вряд ли станет».
Цены же за квадратный метр во Владивостоке за 12 месяцев выросли на 8%.
«Недвижимость дорожает, потребитель грустит, потому что опять не влезает в лимит. Когда этот рост интерпретируем мы, то понимаем, что растёт себестоимость, с учётом ключевой растут расходы на погашение кредитов, растёт фонд оплаты труда, расходы на агентство, маркетинг. Ещё стало часто появляться при открытии продаж в составе каждого объекта white box. А это те самые 15 тысяч рублей на квадратный метр, плюс-минус. В себестоимости меньше, но оно что-то да даёт. То есть с учётом появляющегося white box и всех остальных растущих расходов де-факто цены стоят на месте. И в ближайшее время более ускоренно ценам расти будет не из-за чего», – говорит Вера Лагвилава.
Некоторые застройщики, которые будут выводить на рынок амбициозные проекты в знаковых местах, на новой архитектурной доминанте Владивостока, по её словам, могут планировать рост стоимости квадрата. Но во всех остальных случаях индексации цен у большинства застройщиков пока не стоит ждать.
«Индексации задаются фактически необходимостью выдерживания финмоделей, необходимостью выдерживания приемлемого уровня маржи. Если бы мы график отложили месяца 3-4 назад, там было бы плюс 6% за 12 месяцев. Это мы немножко догнали», – говорит эксперт, отмечая, что рынок жилищного строительства во Владивостоке для бизнеса больше не Клондайк.
Рынку хорошо, игрокам сложно
Управляющий партнёр «ГРЦ» Вера Лагвилава подытоживает: спрос на рынке есть, он достаточно стабильный. После января-февраля рынок пришёл в чувство достаточно оперативно. Суммарный объём продаж прирастает.
«Прошлый год был рекордным. Этот год, мы надеемся, будет по объёмам хотя бы не хуже, чем предыдущий. По нашим ощущениям, конец господдержки не будет приговором рынку, потому что ещё до этого ажиотажа мы уже вернулись на нормальный показатель продаж. У нас всё ещё есть «наше всё» – ДВ-ипотека.
Прирост предложений может стать медленнее. Мы уже видим, что некоторые застройщики раздумывают: реализовывать проект или продать свой земельный участок тому, кто смелее. Но всё равно прирост предложений будет. Вполне вероятно, на уровне тех же самых плюс 20 проектов за год. То есть в целом на рынке всё будет хорошо. Но каждому из нас, как всегда, будет непросто», – подвела итог Вера Лагвилава.
Отметим, по данным аналитиков Farpost.ru, интерес пользователей к новостройкам Владивостока в течение всего года преимущественно снижался. За год падение примерно на 40%. Причиной снижения спроса они называют отмену льготной ипотеки, повышение ключевой ставки и ужесточение условий ипотечного кредитования. Видимо, снижается и покупательская способность: пользователи сайта при поиске квартир стали чуть реже интересоваться двухкомнатными и чаще искать однокомнатные. Впрочем, если сравнивать нынешний июль с предыдущим месяцем, то видно небольшой рост интереса к новостройкам – количество запросов увеличилось по сравнению с июнем на 7%.
