Жители старой панельной девятиэтажки на улице Амурской во Владивостоке устали жить в обшарпанном подъезде и просить ремонт у управляйки, они взяли всё в свои руки и сами отремонтировали свой холл. Теперь он выглядит, как в дорогой новостройке. Ремонт сознательно сделали из не дешёвых материалов. И деньги на это пошли не по строке «текущий ремонт» и не по городской программе софинансирования – устроили отдельный сбор. Новости VL.ru разбирались, почему дом так решил и чего это стоило его жителям.
Соседи
Одноподъездная панелька на Амурской – 1968 года постройки. Немолода, но выглядит ухоженной и симпатичной. Небольшой двор – в цветах и зелени. Даже асфальт жив – без рытвин и колдобин. А вот внутри до последнего времени всё было печально. Старший по дому Кирилл Мединцев рассказывал, что новый жилец, въезжая сюда, был в ужасе – темно, всё облезлое, как в пещеру заходишь.
С этого знакомства всё и началось. Новосёл Михаил Елизаров профессионально занимается ремонтами. А Кирилл давно хотел обратить дом «на светлую сторону», осовременить как-то.
«Но я не знал, как эту идею продвинуть. Мы нашли согласие с ним и обратились в управляющую компанию. Она у нас недавно. Но с ней начались положительные сдвиги – очистили подвал, тепловой счётчик с погодным регулированием установили».
Дом несколько лет безуспешно пытался «войти» в городскую программу софинансирования, где половину оплачивает администрация, половину жильцы. Что касается строки «текущий ремонт» в квитанции, то сборы не покрывали того, что хотелось. Да и шли они пока на другое – у дома, которому больше полувека, проблем достаточно.
Оставался только дополнительный сбор. Но на это людей ещё нужно уговорить. 45 квартир – вроде немного, но, как везде, далеко не все смотрят в одну сторону. Тем более что отремонтировать предстояло не весь подъезд, а только входную группу. Да, ей пользуются все, но жители девятого этажа могут счесть такой аргумент неубедительным. Всё длилось не легко и не гладко, в том числе и «утрясание» сметы. В итоге на собрание, чтобы включить вопросы на голосование и организовать дополнительный сбор, вышли через четыре месяца. И большинство проголосовало за.
Составили смету – около 800 тысяч рублей. Насчитали всем жильцам по 300 рублей с «квадрата». Чтобы деньги собрать, всю сумму разбили на три летних месяца, когда нет отопления, и включили её в квитанцию УК. Правда, за услуги управляющей компании пришлось заплатить немалую комиссию – 150 тысяч, по словам Кирилла. Но в данном случае это законно, и вопросов у людей к управляйке нет. Дома с ТСЖ могут такой комиссии избежать.
Видео до и после
Ремонт
Подрядчиком выступил Михаил Елизаров, и это упростило процесс. Не дожидаясь перевода денег, сам закупил кафель, и всё закрутилось. Нужных работников привлекал подрядчик, но многое делал и он сам, и другие жильцы. Закупали, привозили, ремонтировали. Когда рабочий не вышел однажды на объект, сами красили потолки.
Материалы весьма отличались от тех, что закупают в рамках субсидируемых программ – и по виду, и по качеству.
«Мы брали то, что хотим видеть в своём доме. Керамогранит Михаилу удалось найти по своим каналам дешевле магазинного. Вообще, помог случай – в дом заехал человек с руками и головой. С маленькими детьми. Который хотел, чтобы его близкие и он сам жили по-человечески. Думаю, с другим подрядчиком я бы не смог достичь такого результата», – говорит Кирилл.
Ремонт длился полтора месяца. Он уже закончен, хотя платежи ещё до конца не собраны. Деньги за работу управляйка переводила авансом.
Итоги следующие: заменены электрощиты; демонтированы четыре старые двери, в том числе несгораемая на эвакуационном выходе; окрашена входная дверь; полностью зачищены стены до перекрытия на второй этаж – многолетние наслоения штукатурки и краски снимали полностью. Убрали старую плитку, положили керамогранит. Заменили окно между первым и вторым этажами на современное, с проветриванием, а откосы тоже забрали в керамогранит, как и часть стен. Привели в порядок стены и потолок. Установили форточки для проветривания в полуподвале. Смонтированы проводка и диодное освещение, установлены пять плафонов. Все сделано с хорошим качеством, на совесть, что называется, для себя.
А вот воду для уборщиц из полуподвала на первый этаж тянули уже по отдельной смете. Старший по дому просил провести водопровод в холл, чтобы её не таскали из полуподвала, обходя вокруг всего дома. Но сантехник из управляйки за такое не брался. В итоге «горячие» и «холодные» трубы монтировал Михаил. Со сливом вопрос, правда, не решён – думают. А пока уборщица поливает грядки…
Ремонт закончился между первым и вторым этажами, как и рассчитывали. В ближайшее время здесь ещё смонтируют новый пандус для маломобильных людей.
«Многие, пешком шагая с первого этажа на второй, говорили – да, конечно, контрастирует, но вы сделали нужное дело, – рассказывает Кирилл. – Со временем все отозвались хорошо. Хотя было всякое. Но тот костяк, что голосовал, всё равно поддерживает. А те, кто не понимал и не верил, убедились – можно делать, и деньги никуда не исчезают. Как много раз происходило до этого».
Кирилл считает, что наличкой такую сумму никогда бы не собрали. А через квитанции получается. И подчёркивает – ремонт с учётом выбранных материалов обошёлся недорого:
«Но все вопросы реализации были на наших плечах. И контроль, и выполнение, каждый час».
Управляющая компания
У старых домов всегда много проблем – текущие крыши и фасады, ржавые коммуникации, забитые стояки. Амурская, 9 – не исключение. Директор управляющей организации «25 МКД» Максим Шароватов рассказывает, что с тех пор, как приняли дом два с половиной года назад, переделали столько, сколько обычно делают за четыре.
«Были проблемы в подвале. Заменили канализационные лежаки. Холодное водоснабжение тоже текло ручьями. Частично заменили стояки в квартирах. Восстановили освещение в подвале и отопление на первом этаже. Ремонтировали аварийные участки кровли. Все эти работы – срочные, аварийные. Их нельзя было не делать».
Управляйка выполнила их авансом, дом пребывал в минусе – накоплений по статье «текущий ремонт» не было. По словам Максима Шароватова, прежняя управляйка денег не передала.
Что касается ремонта подъезда – да, можно было дожидаться результата по конкурсу софинансирования. Но директор считает, что это лотерея:
«Не факт, что включат в программу на следующий год. Да и через два года – тоже. Можно было подождать, накопить по текущему ремонту. Но собственники сказали, давайте сделаем первый этаж сейчас… Поскольку перспективы размыты и далеки. И сами нашли подрядчика, организовали работы».
Когда ремонт ведут не по муниципальной программе, материалы можно выбирать самим. В итоге – керамогранит, плитка, качественный ремонт. А через УК удалось организовать процесс финансирования.
«Ещё ничего не собрав и учитывая долги дома по текущему ремонту, мы в июне авансом проплатили половину стоимости. Наверное, люди могли сами собирать наличку. Но, как правило, это утопия, и не все жильцы сразу платят. Это по решению собственников взяли на себя мы. А работу делал подрядчик, который сам собственник – можно сказать, что сделали собственники. Управляйка помогала документально и финансово этот процесс сопровождать».
Для ремонта второго этажа и выше управляйка хочет предложить собственникам всё-таки поучаствовать в городской программе софинансирования. Наверху дорогой ремонт не нужен. Ну а если люди захотят большего, есть два пути – ждать накоплений по текущему ремонту или опять определяться через дополнительный сбор.
«Мы ведь выполняем поручения собственника, – говорит Максим Шароватов. – Места общего пользования ремонтируются за счёт средств текущего ремонта. Если бы мы собирали деньги уже несколько лет – конечно, могли бы сделать больше. И это не первый дополнительный сбор на Амурской. Так же устанавливали тепловой счётчик – собирали деньги девять месяцев. Но у нас подход такой: собственники проголосовали – сразу заключаем договор с подрядчиком и, не дожидаясь сбора, начинаем реализацию программы. А люди потом оплачивают уже выполненную работу. Иначе может случиться, как с домом на Героев Хасана, 10, где несколько лет назад одна УК выставляла отдельной строкой сумму на тепловые счётчики, – деньги собрали, счётчик не поставили. Люди до сих пор судятся».
Обновление: Директор управляющей организации «25 МКД» Максим Шароватов пояснил, из чего складывается комиссия во время ремонта, как это произошло на Амурской, 9:
«Комиссия управляющей организации при подобных работах составляет 10% (в данном случае это 62 тыс. руб.). Как и любая иная коммерческая организация, УК получает прибыль в процессе работы. И при этом, как и иные организации, несёт постоянные и переменные издержки. Простыми словами – затраты или накладные расходы.
Давайте рассмотрим на простых примерах, о чём идёт речь: все средства, которые поступают на счёт УК, подлежат налогообложению (6-7%), за каждое поступление оплачивается вознаграждение банка (1-3%), риски неоплаты (1-2%), работа юриста, бухгалтера, мастера и т. д. (3-5%), транспортные расходы, связь, канцелярия и прочее (1-3%) и так далее. Они определены в объёме 15% (в данном случае это 81 тыс. руб.). Если посмотреть на иные отрасли, то накладные расходы и прибыль компаний значительно выше – 10-15%. Только этого никто не видит, покупая товар по конечной цене. Мы показываем жителям реальную стоимость, т. е. из чего состоит итоговая цена конкретного ремонта».
