Покрытые пылью бензоколонки, разбитые окна, ржавеющие системы подачи топлива – в самом автомобильном городе страны встречаются и заброшенные автозаправочные станции. Почему в такой перспективной сфере не удалось наладить бизнес и есть ли надежда на его возрождение – редакция Новостей VL.ru рассмотрела три случая: заброшенные АЗС мы нашли на Шаморе, Снеговой улице и на Борисенко. Примечательно, что одну из них уже пытались «реанимировать», но дохода эта АЗС всё равно не принесла.
АЗС на Шаморе
АЗС находится на участке с кадастровым номером 25:28:050089:1 с адресом: Владивосток, посёлок Лазурный, д. 2а. Однако в других источниках это же место фигурирует как улица Владивостока – Лазурная, 2а.
Участок площадью 891 кв. м имеет назначение: для дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции в сборно-разборных конструкциях. Кадастровая стоимость земли, согласно выписке из ЕГРН, составляет 2,3 млн руб.
Согласно данным картографических сервисов, АЗС когда-то принадлежала приморской компании Дальнефтепродукт, 10 АЗС которой сейчас продолжают работать по всему Приморскому краю. Однако с 23 ноября 2018 года, как следует из выписки из ЕГРН, участок под автозаправкой находится в 10-летней аренде у одного из лидеров топливного рынка региона – АО «ННК-Приморнефтепродукт».
Надежд на восстановление автозаправочной станции на этом участке мало. Согласно выписке из ЕГРН, на него наложено бессрочное ограничение в соответствии с приказом Амурского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов от 7 ноября 2019 года «Об утверждении местоположения части береговой линии (границы водного объекта), границ частей водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы Японского моря на территории Приморского края». Получается, что участок вошёл в водоохранную зону, в которой запрещено в том числе размещение АЗС.
Примечательно также, что 22 февраля 2022 года министерством имущественных и земельных отношений Приморского края было издано распоряжение № 23-рз об изъятии участка для государственных нужд в собственность Приморского края путём прекращения аренды в целях реконструкции мостового перехода через ручей на км 17+675 дороги Владивосток – Артём (документ имеется в распоряжении редакции). Однако сведения об этом в ЕГРН отсутствуют.
АЗС на Снеговой
Заброшенная АЗС располагается по адресу: Снеговая, 1в во Владивостоке – на участке с кадастровым номером 25:28:040007:243 и площадью 1969 кв. м. Назначение земельного участка: для дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции. Кадастровая стоимость, как следует из выписки из ЕГРН, составляет 17,8 млн руб.
Согласно ряду онлайн-справочников и карт, ранее здесь располагалась АЗС «Сфера-Кард». Судя по всему, небольшая владивостокская компания была поглощена одним из лидеров рынка – ННК. ЗАО «Сфера-Кард» было зарегистрировано во Владивостоке в 1993 году, однако ликвидировано в 2002-м путём реорганизации в форме присоединения. Правопреемник – ЗАО «Рэсси-Пром» – также ликвидирован в 2007 году, его правопреемником стало как раз АО «ННК-Приморнефтепродукт».
Исходя из данных в выписке из ЕГРН, участок под АЗС находится в аренде у АО «ННК-Приморнефтепродукт» с 5 июля 2006 года по 4 июля 2031 года.
Однако будет ли компания восстанавливать заправку на Снеговой, 1в – большой вопрос, ведь совсем недалеко от неё располагается действующая автозаправочная станция ННК по адресу: 5-я Проходная, 5 (на участке с кадастровым номером 25:28:040009:317). В ряде онлайн-справочников у этой АЗС и вовсе стоит адрес: Снеговая, 1в, однако располагается она всё же на другом участке, отличном от того, где стоит заброшенная.
Согласно выписке из ЕГРН, на пяти частях участка заброшенной автозаправки на Снеговой, 1в действуют различные ограничения прав и обременения объекта недвижимости, которые если и не делают существование АЗС на этой земле невозможным, то определённо затрудняют процесс восстановления её работы.
Так, на одной из частей участка площадью 6 кв. м действуют ограничения в использовании объектов недвижимости, так как она входит в зону с особыми условиями использования территории – «Охранную зону объекта ООО «Газпром межрегионгаз»: газопровода от ГРС Владивосток до ТЭЦ-1 с отводом на котельную «Северная» Владивостока».
Ограничение права на участок действует на его части площадью 334 кв. м, так как она находится в зоне ограничения застройки. Ограничение прав действует и на территории площадью 85 кв. м в соответствии с постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 г. № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон». Ещё одно ограничение прав и обременения объекта недвижимости действует на части участка площадью 1804 кв. м – «по красным линиям», которые очерчивают границы территорий общего пользования. И последнее обременение применяется к земле площадью 505 кв. м – «ограничение по инженерным сетям».
Обновление 27 апреля: Заброшенная заправка на Борисенко
Это единственная в обзоре автозаправка, на которой сохранились опознавательные знаки о бывшем владельце. Располагается она по адресу: Борисенко, 14-б во Владивостоке. Вывески гласят, что принадлежала АЗС компании GS24eco.
Согласно отзывам о заправке от 2018 и 2019 годов, мнения горожан об этом месте были весьма неоднозначные: «сомнительное место для АЗС, качество топлива подозрительное», «странная заправка, цены значительно дешевле, чем на «Бензо», но никогда нет очереди, постоянно пустая стоит», – писали люди.
Как пояснили в компании GS24eco, эти отзывы были оставлены ещё до того, как они открыли АЗС под своим именем. Компания заключила договор аренды в 2021 году, до этого несколько лет заправка была заброшена.
«Для привлечения клиентов мы начали косметический ремонт АЗС, отремонтировали колонки, восстановили стелу, навели порядок на территории, подобрали и обучили операторов АЗС, ввели должность оператора-заправщика, установили конкурентные цены. Однако все наши действия не дали положительного результата. АЗС работала убыточно, поэтому в апреле 2022 года мы расторгли договор аренды с владельцем. Считаем, что для рентабельной работы АЗС на ул. Борисенко, предоставления качественного сервиса, необходима полная её реконструкция. Стоимость подобной реконструкции – порядка 50 млн рублей», – официально прокомментировали ситуацию в GS24eco (на сегодня компания управляет семью АЗС на территории Приморского края).
Заброшенная автозаправка на Борисенко располагается на участке с кадастровым номером 25:28:030016:45 площадью 852 кв. м. и назначением: для строительства и дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции.
Согласно выписке из ЕГРН, кадастровая стоимость участка – 5,9 млн рублей. А собственником с 29 января 2015 года является ООО «Контур». На части участка площадью 288 кв. м. действует ограничение прав и обременение объекта недвижимости по инженерным сетям. Само здание АЗС площадью 207, 2 кв. м. с кадастровым номером 25:28:030016:3683, расположенное на вышеуказанном участке, также находится в собственности ООО «Контур» с 19 июня 2008 года.
Имеющаяся в открытых источниках информация показывает, что дела у компании идут не слишком хорошо. Согласно данным Rusprofile, у компании имеются риски в сфере финансовой учётности и платёжеспособности, а эффективность предприятия оценивается как «низкая». По данным ФНС, в прошлом отчётном периоде убытки компании составили 83 тыс. руб. Тем временем, ещё в 2018 году Инспекция Федеральной налоговой службы по Ленинскому району Владивостока сообщила, что компания ООО «Контур» будет исключена из государственного реестра юридических лиц.
Однако шанс на то, что АЗС возродится под другим именем все же есть. Несмотря на то, что основной вид деятельности ООО «Контур» – розничная торговля преимущественно пищевыми продуктами и табачными изделиями в неспециализированных магазинах, с топливной индустрией компанию прочно связывает её генеральный директор и учредитель Костянников Сергей Михайлович. Он, помимо прочего, является гендиректором и учредителем ООО «Восток Ойл», а также учредителем таких компаний, как ООО «Восток Ойл Сервис Азс» и ООО «Синергия». Ранее Костянников С. М. также выступал учредителем ныне ликвидированных ООО «Восток Ойл-Артёмнефтепродукт» и ООО «АНХ». Все эти компании связаны с производством, хранением или продажей топлива.
Косвенным признаком того, что собственник планирует какие-либо изменения на участке под АЗС может стать то, что земля фигурирует в акте об определении кадастровой стоимости Центра кадастровой оценки Приморского края от 1 марта 2023 года. Согласно документу, некие основания для оценки возникли 2 февраля 2023 года (документ имеется в распоряжении редакции).
Причины краха частных АЗС
Изучив историю трёх заброшенных АЗС в одном из самых автомобильных городов России, можно сделать вывод, что небольшие компании не выдерживают давления рынка и уходят из приморской столицы или же оказываются поглощены более весомыми предприятиями.
Несмотря на то, что в двух историях из трёх складывается впечатление, что более мелкая компания как раз была поглощена «акулой» регионального топливного рынка, президент Приморского топливного союза Владимир Чирсков отмечает, что такие ситуации не типичны для нашего региона и скорее могут быть частным, исключительным случаем. По мнению Чирскова, основной причиной прекращения деятельности АЗС в Приморье в период с 2017 по 2024 год является нерентабельность из-за оттока потребителей к вертикально интегрированным нефтяным компаниям (ВИНК) вроде ННК и Роснефти – из-за разницы цен на бензины и дизельное топливо от 3 до 14 руб.
«Давление на независимых продавцов моторного топлива создаётся диспаритетом биржевых и розничных цен. Это экономическое давление. Легализованное и самое эффективное. С 2014 года в стране прошло три топливных кризиса, которые существенно повлияли на рост биржевых цен. В Приморском крае это выразилось в диспаритете биржевых (оптовых) и розничных цен вертикально интегрированных нефтяных компаний Роснефть и ННК», – говорит президент Приморского топливного союза, отмечая, что ситуация с диспаритетом цен характерна только для Приморского края, а в центральной России частные продавцы не испытывают подобных проблем.
Диспаритет цен на рынке продаж моторного топлива – та ситуация, при которой биржевые цены оказываются, как ни парадоксально, выше розничных или же равны им. В таких условиях предложить конкурентные розничные цены и не прогореть могут позволить себе лишь ВИНК или, как их ещё называют, компании с государственным участием. Помимо развития сетей АЗС, они занимаются добычей нефти и её переработкой, а также получают демпферные выплаты из госбюджета в качестве компенсации издержек.
Это позволяет ВИНК, покупая топливо как и все остальные – через Санкт-Петербургскую международную товарно-сырьевую биржу, – продавать его на своих АЗС с минимальной наценкой, а то и вовсе по оптовым ценам. И это несмотря на различные операционные затраты, траты на заработную плату сотрудникам, содержание АЗС, налоги, содержание нефтебаз и многое другое. Эти затраты, отмечает Владимир Чирсков, составляют минимум 7 рублей на 1 литр топлива. А ведь в этих 7 рублях ещё нет маржи, то есть той прибыли, на которую можно развиваться, модернизировать объекты, покупать новые бензовозы, новое оборудование, заниматься благоустройством.
Небольшие АЗС Приморья просто не могут позволить себе такой роскоши – продавать моторное топливо в розницу без наценки, не получая маржу.
«ВИНК может продавать моторное топливо на своих АЗС по оптовым ценам, создавая тем самым диспаритет, при котором другие участники рынка становятся неконкурентными в ценовом отношении, теряют клиентов, становятся нерентабельными и в итоге разоряются. Особенно это касается мелких компаний, у которых нет собственных нефтебаз и бензовозов.
Кроме того, розничные цены ВИНК могут расти максимально на процент инфляции, а оптовые цены на бирже за одну торговую сессию (сутки) могут подскочить на 10-15%», – говорит Владимир Чирсков.
В таких жёстких условиях, которые практически не меняются на приморском рынке в течение нескольких лет, лучшим исходом для независимых АЗС, которые ещё не дошли до печального финала, является продажа своих активов вертикально интегрированным нефтяным компаниям, у которых есть желание и ресурсы на такую сделку.
«Хронический диспаритет приводит к уходу с рынка частных АЗС. И повезёт тому, кто продастся ВИНК и сможет вернуть кредиты и вложенные собственные средства и не перейти в процедуру банкротства», – подытожил Владимир Чирсков.
