До сих пор среди предложений о продаже «малогабаритной» недвижимости во Владивостоке наряду с гостинками и студиями можно встретить доли в квартирах. Они хоть, на первый взгляд, кажутся дешевле, в пересчёте цены за квадратный метр оказываются дороже. Менее очевидные недостатки обычно кроются в причинах продажи, а это, как правило, семейные конфликты. И всё же такое жильё продолжают продавать и покупать.
Сейчас на «Фарпосте» около 20 предложений о продаже долей в квартирах. Цены на них за год поднялись вместе со всей вторичкой, и сейчас квадратный метр доли стоит в среднем 184 тысячи рублей. Несмотря на высокую стоимость «квадрата», учитывая небольшой метраж, средняя цена получается в районе 2,5 млн рублей. Это значительно дешевле гостинок, которые сейчас стоят около 3,5-4 млн рублей. Поэтому спрос на них всегда стабильный, хоть и невысокий.
«Доли продавать всегда невыгодно – они ниже в цене, покупатель должен иметь наличку, так как банк не выдаст ипотеку на такой объект (ипотеку можно взять только на последнюю долю). Поэтому покупатель нужен подходящий», – рассказала Оксана, риелтор агентства недвижимости «Вершина».
Продавцы таких квадратных метров рассказывают, что хотят избавиться от своей недвижимости по разным причинам: из-за конфликтов с родственниками, из-за невозможности выкупить остальные доли и владеть всей квартирой, из-за желания вернуть вложенные когда-то в подобную недвижимость деньги. Никто из них не признаётся, но риелторы говорят, что часто доли продают супруги, конфликтующие после развода, и недобросовестные наследники – дети и внуки при живых родителях. Самое дорогое объявление на «Фарпосте» сейчас – 2/3 в трёхкомнатной квартире в переулке Шевченко за 10,5 млн рублей, и у неё тоже не простая история.
«У нас было три доли в трёхкомнатной квартире – моя, мамы и сестры. Мама отдала свою сестре, я – дочери. Теперь мама старенькая, лежит, с ней круглосуточно живёт сиделка. А сестра решила продать эту квартиру. Мы против, потому что мама говорит, что не хочет в дом престарелых, хочет остаться у себя. Пока за две недели, что висит объявление, никто из покупателей не приходил. Не знаю, кто вообще на это согласится – тем более что две доли – это не полноценные две комнаты из трёх, а лишь какое-то количество квадратных метров в каждой из них», – объяснила Ирина, бывшая владелица доли.
В таких случаях покупатель так или иначе становится участником чужого конфликта. Один из худших вариантов, когда в квартире, обычно в трёшке, продаётся, например, 1/3, без выделения доли. Продавец будет убеждать, что с другим собственником всё оговорено, но это лишь устные договорённости. Ещё сложнее, когда в такую комнату незаконно проведена вода, в таком случае покупатель получает не только проблемы с соседями, но и перепланировку, которую невозможно узаконить.
Закон не запрещает продавать свою долю, если её владелец предварительно уведомил всех участников долевой собственности о продаже за соответствующую стоимость.
«В случае отказа от приобретения доли сособственниками иной участник вправе продать долю кому угодно. [Покупателю же] одной словесной или письменной гарантии продавца доли не вполне достаточно, поскольку есть ряд нюансов. Всё надо перепроверить. И лучше это сделать путём опроса иных сособственников долей о соблюдении условий продажи доли», – отметил адвокат Виталий Соколов.
Вообще покупателями такой недвижимости редко становятся люди, которые действительно собираются жить на своей «половине» и делить с соседями кухню и санузел. Зачастую, по словам риелторов, эти люди знают, что делать с сожителями, чтобы больше не пересекаться с ними в местах общего пользования.
«Обычные люди зачастую не покупают долю в квартирах. Покупают риелторы. Покупают люди, которые знают, как с ними работать, назовём их «криминальный элемент». Они путём запугивания или других действий надавливают на другого собственника – либо у него дёшево покупают долю, либо продают ему свою долю «по рынку» или убеждают продать квартиру целиком. Например, 4 млн рублей стоит однокомнатная квартира – у неё два собственника. Если бы её целиком продавали, каждый получил бы по 2 млн. Но если один из собственников будет реализовывать свою 1/2, он может рассчитывать на 1 млн. И человек, который у собственника покупает, берёт долю за миллион. Потом путём грязных и запрещённых действий подталкивает другого собственника продать квартиру совместно за 4 млн. Получается, миллион вложил – получил два. Чистой прибыли – 100%», – объяснил директор агентства недвижимости «Амира» Александр Зимерев.
Существует единственный относительно безопасный способ покупки доли: большая квартира на первом этаже поделена на несколько «студий». Первый этаж позволяет узаконить проведение воды и канализации в каждую комнату, продавцы оформляют все документы, и покупатель получает выделенную по документам площадь в квартире. Такие «студии» немного дешевле рынка и не грозят ссорами с соседями на тему того, где заканчивается 1/4 квартиры. Такие предложения можно найти и в стареньких коммуналках, и в только что сдающихся новостройках.
«Подобную схему лет пять назад взяли на вооружение продавцы малоэтажных домов в пригороде. В итоге в районе Чёрной речки, Лесной или на Седанке можно найти дома в два-три этажа, где у людей не квартиры, а доля в праве на абстрактные 31/157. Обычно жизнь в таких домах сопровождается чередой скандалов и судов», – рассказала Анастасия Костюченко, аналитик FarPost.ru.
