В частном секторе на «Дальпрессе» началась процедура оценки участков и недвижимости для последующего выкупа. Процедура будет сложной и не быстрой: некоторые собственники земли просят по 20-40 млн, что, по мнению застройщика, космические цифры. Компания «Ареал-Недвижимость», которая получила право на реновацию территории, надеется, что до конца следующего года уже сможет представить проект застройки района, а в 2025 году открыть продажи. Но предупреждает, что квадратные метры на «Дальпрессе» будут не дешёвые, иначе не было бы и смысла ввязываться в реновацию.
Напомним, администрация Владивостока утвердила проект планировки и межевания территории, где пока ещё располагается частный сектор возле «Дальпресса», несмотря на протесты некоторых собственников. Сейчас компания «Ареал-Недвижимость» (застройщик «Мариниста» и Novatoria) проводит процедуру оценки земли и недвижимости для последующего выкупа. До настоящего момента обходилось без эксцессов, однако накануне в частном секторе вспыхнул пожар. Выгорел один из домов, куда оценщик должен был прийти на днях.
Эта зона была администрацией Владивостока обозначена как территория комплексного устойчивого развития территории, и застройщик действует согласно механизму КУРТ, которого формально уже не существует, его под конец 2020 года заменили механизмом комплексного развития территории (КРТ). Но поскольку закон не имеет обратной силы, для земли в районе «Дальпресса» ничего не менялось, и это важно, потому что механизмы взаимодействия всех заинтересованных сторон разные.
Олег Гуменюк в августе 2020 года подписал постановление о зоне КУРТ, которое жители района долго оспаривали в суде. Суд встал на сторону администрации Владивостока – постановление признали законным. И после этого город проводил аукцион, на который планировали зайти и другие местные застройщики.
«Но они решили не выходить на аукцион, потому что история эта – очень длинная, очень долгого вложения денег с неизвестным результатом, – говорит коммерческий директор «Ареал-Недвижимость» Евгений Хохольков. – Показательно, что даже ни одна федеральная компания сюда не зашла, потому что, если в расчёте финансовой модели есть неопределённость, – когда, например, закончится выкуп земельных участков, – крупные компании не будут участвовать в таком проекте. Они заходят туда, где всё понятно, например, в Голубиную Падь. Пусть там будет высокая конкуренция и цена квадратного метра будет ниже, – федеральные компании умеют с этим работать. Они работали в Тюмени, Москве, Екатеринбурге, где рынок очень конкурентный».
Компания «Ареал-Недвижимость» за право заключения договора заплатила 57,3 млн рублей. Их бюджет уже получил. Договор заключался на 10 лет – это предельный срок проведения реновации, включая подготовку, корректировку и утверждение Проекта планировки и межевания территории, затем независимую оценку земельных участков, выкуп их у собственников, «перенарезка» территории, проектирование, согласование, строительство и ввод в эксплуатацию с передачей сетевикам объектов инфраструктуры, включая проезды.
«По договору есть определённые сроки – например, мы в течение года должны были вынести проект планировки территории на рассмотрение администрации, а она, в свою очередь, – утвердить его или вернуть на доработку, – поясняет Евгений Хохольков. – Прежде чем начинать работу на территории, нужно сначала понять, что здесь предполагается – какое назначение земли, нагрузка. Весь центр города сейчас находится в зоне КУРТ и КРТ, то есть без утверждения проекта планировки территории ничего нельзя строить. Несмотря на то, что законодательство не требует в данном случае проведения общественных обсуждений, касательно нашего проекта город по своей инициативе провёл их, чтобы понять, какая у людей аргументация за и против, и выслушать все заинтересованные стороны. ППТ в первую очередь предполагает расчёт нагрузок – социальной, дорожной и транспортной: насколько это всё выдержит предполагаемые объёмы строительства. Когда говорят, что сейчас точечная застройка проводится без расчёта нагрузки на инфраструктуру, то это не так. Во всяком случае, в центре города. Пока застройщик не объяснит администрации, например, в какой детский сад будут ходить дети из новых жилых комплексов, ничего не утвердят, и дальнейшего движения по проекту не будет. И так по каждому пункту».
Вместо частного сектора предполагается многофункциональное развитие территории: объекты общественного назначения, возможно, гостиница, жилые метры. Детский сад на 90 мест должен быть обязательно, он указан в договоре с администрацией Владивостока. Общедоступный проезд по улице Рюриковской тоже должен быть, это городская улица, пересекающая район поперёк. Также город получит двустороннюю дорогу, продолжение Тополиной аллеи до Авроровской. Будет по две полосы в каждую сторону с пешеходным бульваром и карманами для парковки. Эта дорога обозначена Генпланом. Но в целом проект ещё даже не в стадии «предконцепции».
«Город никогда не смог бы построить двустороннюю дорогу на этом участке Красного Знамени. А мы можем решить проблему расширения дорог в этом районе, решить проблему пробок, в которых стоят все горожане, а не только жители этого района. Но для этого решения необходимо выкупить земельные участки у собственников. Пока никто не может сказать, какие будут затраты на выкуп участков, – оценщики ещё продолжают работу. А потом собственники, если их не устроит рыночная оценка, могут пойти в суд и оспаривать эту оценку, и пройдёт ещё время. Это всё неопределённость затрат и сроков, из-за чего невозможно просчитать концепцию и финмодель», – поясняют в «Ареал-Недвижимость».
По действующим Правилам землепользования и застройки территория реновации находится в общественно-жилой зоне ОЖ-1. Она предполагает довольно широкое использование, от магазинов до многоэтажных жилых комплексов до 30 этажей. Оператор застройки говорит, что такая зона даёт много возможностей освоения территории: рестораны, кафе, бизнес, может, гостиница, которых Владивостоку так не хватает. Высотность обеспечит хорошие видовые характеристики, что не в последнюю очередь отразится на цене квадратного метра. Именно за счёт дорогих «квадратов» реновация участка в принципе возможна.
«Мы в ППТ поставили сразу несколько вариантов землепользования именно затем, чтобы там было больше возможностей размещения необходимой этому району инфраструктуры», – говорит Евгений Хохольков. – Все эти функции нужны: они будут работать на жителей всего города. Неправильно, что всё у нас сосредоточено вокруг центральной площади. Нам кажется справедливым, чтобы была возможность и для жителей других районов получать качественное обновление территории».
Утверждение ППТ в компании назвали неожиданным и приятным сюрпризом. Это дало возможность перейти на следующий этап – оценку земли. Жилая недвижимость будет оцениваться как жилая, бизнес – как бизнес. По словам собеседника, от некоторых собственников приходится слышать «космические цифры» – 20 млн рублей, 40 млн… Говорят – «ну, это же центр». Все хотят решить свои жилищные проблемы – людей можно понять.
«Насколько мне известно, общение с собственниками идёт достаточно спокойно, – рассказывает коммерческий директор застройщика. – Все, наверное, поняли, что преобразование неизбежно. Возможно, прошло уже достаточно времени, пока судились, пока постановления подписывали, проект планировки разрабатывали. И теперь уже главный вопрос у всех – когда? Всем нужна определённость. Во многом всё зависит от того, как пройдёт оценка. Со своей стороны, мы заинтересованы в том, чтобы дело продвигалось быстрее. Нам не нужно, чтобы оценщики давали стоимость по низкому рынку, мы хотим видеть справедливую сумму, на которую большинство людей согласится, чтобы не увязнуть в судах. Поэтому наняли независимую компанию для проведения оценки.
Мы открыты к конструктивным переговорам с собственниками и будем стараться прийти к соглашению в разумные сроки. Если кто-то не согласится с предложенной суммой выкупа, ему придётся идти в суд и судиться с администрацией. Но по закону он не сможет уже просто закрыть дверь и сказать «уходите». В этой ситуации необходимо прийти к балансу частных и общественных интересов. Потому что девелопмент – это всегда про инвестиции во времени. А экономика проекта КРТ включает в себя не только интерес самого застройщика, ведь для возведения жилых домов мы можем использовать не более 49% от общей площади, – но и экономику всей территории общего пользования. Это и благоустройство, и озеленение района, и расширение дорог, а также размещение дополнительных объектов социальной инфраструктуры, таких как кафе, офисы, спортплощадка и детский сад».
У компании существует несколько концептуальных эскизов, как может выглядеть территория новой застройки. Но пока это просто фантазия на тему. Пока не разрабатываются никакие проекты, поскольку неясно, сколько времени уйдёт на подготовку. А архитектура, как и всё на свете, имеет свои тренды и модные течения. То, что нарисовано сейчас, через пару лет может уже устареть.
«Мы надеемся всё сделать быстрее, насколько это возможно, – подытоживает Евгений Хохольков. – Даём себе год на выкуп, межевание, проектирование, согласование, разрешения: это средний строительный цикл. В типовых проектах всё обычно быстрее, но в нашем случае это такой уникальный, не типовой проект, предназначенный именно для этого участка. Мы верим, что через 10 лет этот район будет выглядеть согласно концепции «город в городе», когда всё, что нужно жителям района, находится буквально у них под рукой: жилые дома с многоуровневой подземной парковкой, детский сад, хорошие дороги и общественные пространства. Мы планируем создать все условия для комфортной жизни горожан, а не просто квадратные метры. Надеемся, в середине 2025 года открывать продажи».
Беседа состоялась до того, как на «Дальпрессе» сгорел частный дом, подлежащий оценке. Поэтому прокомментировал происшествие отдельно Александр Шмидт, генеральный директор ООО «Ареал-Недвижимость»:
«Самое главное, что в пожаре на Комсомольской никто не погиб и не пострадал: оперативно и слаженно сработала служба МЧС. Мы выражаем сочувствие собственникам дома, у которых повреждено имущество. Наша компания, как участник комплексного развития территории, заинтересована в том, чтобы как можно скорее была установлена причина возгорания и выяснены все детали происшествия. Сейчас мы ждём официального комментария от ГУ МЧС по Приморскому краю. Внешний осмотр объектов недвижимости для оценки уже завершён. Внутренний осмотр зданий и строений завершён почти наполовину и продолжается».
