Во Владивостоке не хватает хороших офисов: здания советской постройки со старыми санузлами и лифтами не устраивают арендаторов, а в новые бизнес-центры листы ожидания заполнены на год вперёд. Как всегда самые востребованные площади – под пекарни, небольшие кафе, салоны красоты. Коммерческие помещения такого типа открываются на первых этажах новых жилых комплексов, но и их снять непросто – для начала эти квадратные метры должен выкупить инвестор. Приличный склад тоже надо ещё поискать – не только предприниматели, но и обычные горожане занимают места в боксах для хранения сезонных вещей.
Административные здания и бизнес-центры
«Заметна нехватка качественных офисных площадей, многие предложения находятся в старых, ещё советских зданиях с ремонтом ниже ожиданий арендаторов, но и их постепенно разбирают, так как выбора нет, в бизнес-центрах класса А и B листы ожиданий расписаны на год вперёд. По количеству предложений традиционно лидирует центр, но даже там на 46% снизилось количество лотов», – рассказывает аналитик «Фарпост» Анастасия Костюченко.
Изменение количества офисов в аренду в самых популярных районах города:
Проще всего сейчас найти помещения по 300-500 кв. м. Часть крупных компаний ушла из Владивостока в 2022-2023 годах, часть – заметно ужалась и сменила просторные видовые офисы с виражами на более скромные варианты. Большие площади пустуют даже в новых бизнес-центрах, не говоря уже о зданиях советской постройки.
«Можно говорить о низком спросе на помещения свыше 300-500 кв. м в старых зданиях, потому что они не соответствуют требованиям, предъявляемым средними и крупными компаниями к современному офису. Административные здания проектировались под нужды и требования того времени, к примеру, это могли быть здания управления производств, ведомств и т. п. Эти здания проектировались под кабинеты и подойдут или небольшим компаниям, или организациям, в которых используется кабинетная система. Основное их преимущество – это стоимость», – объясняет старший партнёр агентства коммерческой недвижимости «Бизнес метры» Андрей Ткаченко.
«Из плюсов можно выделить локацию – такие здания чаще всего располагаются в удобных для автомобилиста и пешехода местах, в непосредственной близости к остановкам общественного транспорта. Из минусов – в таких зданиях особенно выделяются в первую очередь плохое состояние и содержание санузлов. Всегда бросается в глаза неудовлетворительное состояние лифтов и других мест общего пользования. В большинстве случаев у этих зданий не предусмотрена парковка», – отмечает брокер коммерческой недвижимости в компании ESTATE GROUP Кирилл Тремба.
Арендовать и большой опен спейс, и маленький кабинет можно в пределах 900-1000 рублей за квадратный метр. Разница лишь в том, что качество отделки у второго варианта чаще всего будет лучше. В пригороде площади дешевле – самый недорогой офис можно найти на Весенней за 400 рублей за «квадрат», в Трудовом и на Чайке – за 800-900 рублей. Средние ставки по городу – 1000-1500 рублей за кв. м, при этом за последний год они выросли незначительно.
Кабинеты, коворкинги и коммерческие этажи ЖК
Самым популярным для коммерческой недвижимости остаётся формат 30-60 кв. м. Это объясняется тем, что небольших организаций во Владивостоке гораздо больше, чем средних и крупных. В то же время и ротация в маленьких офисах выше.
«Это один из самых популярных запросов от арендаторов. Небольшие помещения под кафе, пекарни, бьюти-услуги и т. д. в хорошей локации с интенсивным пешеходным трафиком и удобной транспортной доступностью пользуются огромным спросом. Отсюда возникает дефицит предложения, такие помещения не стоят пустыми, а если появляются на рынке, то быстро находят своего арендатора», – рассказал брокер коммерческой недвижимости в компании ESTATE GROUP Кирилл Тремба.
«В топе запросов на Farpost.ru на небольшие помещения до 50 квадратных метров – бьюти-сфера. Маникюрные салоны, парикмахерские, салоны красоты очень мобильны, мастера часто меняют помещения, постоянно открываются новые заведения, спрос на такие кабинеты стабилен в любое время. Растёт спрос на коворкинги или аренду рабочего места, но если для бровиста или мастера маникюра такой вариант найти легко, то мест, где можно поработать за ноутбуком или провести переговоры, очень мало», – делится наблюдениями аналитик «Фарпост» Анастасия Костюченко.
Немного помогло рынку строительство жилых комплексов с коммерческими помещениями под различные виды деятельности на первых этажах. Например, кофейне или пиццерии бывает сложно соблюсти все условия и найти подходящий вариант в старом доме, а новых ЖК всё уже готово под общепит. Но большинство таких помещений продаются, а не сдаются в аренду.
«Немногие застройщики самостоятельно сдают в аренду коммерческие площади в новостройках. Федеральные компании, недавно появившиеся на нашем рынке, тоже не занимаются этим видом бизнеса. Чаще всего они распродают помещения инвесторам, которые в дальнейшем сдают их в аренду. В около 20% случаев коммерческие помещения покупают под конкретный бизнес сами предприниматели», – объяснил брокер коммерческой недвижимости в компании ESTATE GROUP Кирилл Тремба.
«Кто-то берёт помещения под аренду, кто-то выкупает под бизнес – тут 50 на 50. У нас уже работает пиццерия, открыта пекарня, два минимаркета, аэрохоккей и фитнес-клуб. Единственное, у нас компании должны обслуживать внутри комплекса. Хотя даже Сбербанк интересовался помещениями под «офис у дома», но мы им объяснили, что это закрытый ЖК. А вот в следующей очереди у нас комплекс будет частично открыт, так что там можно будет и другим компаниям разместиться», – поделились опытом в пресс-службе ЖК «Зелёный бульвар».
Склады и контейнеры
С хорошими складами дефицит ещё больше, чем с офисами. Те небольшие объёмы, которые сейчас строятся, не могут закрыть потребности растущих грузоперевозок. Новые отапливаемые склады чаще всего сдаются ещё до окончания строительства, и на них, как и на бизнес-центры, длинные листы ожидания. Самая востребованная площадь на рынке – 300-500 кв. м.
«Растёт спрос и на индивидуальные склады, при этом большая часть таких предложений – контейнеры. Такой тип индивидуального склада более рискованный, чем личные боксы, но небольшую площадку с контейнерами проще расположить в черте города, чаще добираться до них удобнее, чем до больших складов индивидуального хранения», – замечает аналитик «Фарпост» Анастасия Костюченко.
Индивидуальные склады обычно используются для хранения сезонных вещей, вроде шин, велосипедов и сноубордов. Их арендуют на время переезда или ремонта, когда нужно какое-то время где-то хранить коробки с вещами, технику и мебель. Интернет-магазины занимают такие склады под товары. Офисам предлагают эти помещения под архивные документы. Личные боксы обычно сухие, тёплые и с возможностью поддержания определённой влажности, с охраной и круглосуточным доступом, нередко – с услугой погрузочно-разгрузочных работ. Аренда квадратного метра склада в среднем стоит 450-730 рублей.
«Мы изначально открывались для коммерческого использования. Однако большинство наших клиентов – физические лица. Люди переезжают, мебель хранят, резину. Под коммерцию сейчас занято процентов 20 из наших складов. У нас есть кассовые аппараты, определённая температура в помещениях. К нам обращаются клининговые компании, чтобы жидкости, химия всякая не портилась. Ещё через нас часто идут разные товары, которые привозит одна из транспортных компаний. Ресторация обращается – мебель хранит. Количество запросов от фирм выросло за последний месяц-два. Мы и сами заинтересованы в более длительном сотрудничестве – лучше, когда компания снимает склад на длительный срок. Хотя сейчас мест свободных нет. На месяц вперёд всё расписано», – поделилась администратор компании «Моя кладовка» Анна.
Изменение стоимости квадратного метра складов в зависимости от площади:
