В 2013 году два дома на Фанзаводе были признаны аварийными и подлежащими сносу. В 2020 году к ним прибавилось ещё шесть – все их объединили в единую зону комплексного развития территории. То есть старые дома должны снести, а на их месте построить новый полноценный квартал. Но оказалось, позже включённые дома должны были «реновировать» по изменённым положениям Градостроительного кодекса. Несмотря на то, что аукцион на КРТ уже состоялся, УФАС оспорило разрешивший торги документ и дважды подтвердило свою правоту в суде.
Участки под комплексное развитие территории продавали в прошлом году. Посмотреть ход торгов сейчас не представляется возможным, поскольку государственный сервис «переехал» на новую площадку, попутно уничтожив старую. Но в целом ход событий описан в документах и судебных решениях.
Как сообщает УФАС по Приморскому краю В 2013 году дома № 56 и № 57 по улице Фанзавод были признаны аварийными и подлежащими сносу. В 2020 году министерство строительства Приморского края издало распоряжение «О развитии застроенной территории в городе Владивостоке в границах улицы Фанзавод, 57, 58». Согласно документу площадь территории, подлежащей развитию, – 3464 кв. м. На момент издания распоряжения, при проведении конкурсных процедур на заключение договора, опыт работы к участникам закупки не предъявлялся.
В 2021 году министерство новым распоряжением внесло в предыдущее существенные изменения. Так, количество домов увеличилось с 2 до 8, а площадь застройки – с 3464 до 25 897 кв. м.
Однако за прошедшее время в Градостроительном кодексе произошли изменения, согласно которым к участнику закупки должно применяться требование о наличии соответствующего опыта. Вместе с тем министерство провело конкурсные процедуры, не учитывая вышеуказанные изменения. Это привело к тому, что победителем аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в г. Владивостоке в границах ул. Фанзавод, 56, 57, 58, 59, 61,62, 63, 64 стал участник, абсолютно не имеющий опыта строительных работ.
Приморское УФАС России посчитало, что действия министерства повлияли на круг лиц, имеющих намерение участвовать в конкурсных процедурах, и выдало министерству предупреждение об отмене распоряжения.
Победитель аукциона ООО «Инвест Строй» не согласился с этим и направился в Арбитраж. Компания зарегистрирована в 2014 году, у неё два владельца – Иван Шипилов и Максим Сабаев. Первый был директором Владивостокского мебельного завода и производил мебель. Второй занимался различными строительными работами и торговлей стройматериалами. В 2022 году они начали массово регистрировать специализированных застройщиков: «Улисс», «Гранд Сити», «Строй Проект» и других.
В судебном споре выяснилось, что УФАС отреагировало на жалобу ООО «Восток Лидер». Строительная компания с таким названием есть в Артёме – возможно, всё дело в конкуренции.
УФАС, изучив жалобу, пришло к выводу, что при вынесении распоряжения о комплексной застройке территории в 2021 году в отношении двух домов, признанных аварийными ещё в 2013-м, министерство строительства правомерно применяло нормы главы 5.1 Градостроительного кодекса РФ, а не главы 10, введённой в действие 30 декабря 2020 года.
А вот остальные дома, ул. Фанзавод, 56, 59, 61, 62, 64, признавались аварийными и подлежащими сносу в период действия Градостроительного кодекса РФ в новой редакции, что уже обязывало применять другие нормы.
Однако минстрой поступил проще – в ранее изданное распоряжение просто добавились новые дома, территория увеличилась (причём в разы) и в таком виде вышла на торги. Антимонопольщики посчитали, что такие действия могли привести к ограничению конкуренции, поскольку для единственного участника, ООО «Инвест Строй», создавались преимущественные условия.
Принципиальным отличием процедуры развития застроенной территории от процедуры комплексного развития территории является требование к участникам аукциона о наличии у него опыта. То есть участником торгов может являться юридическое лицо при условии, что какая-либо связанная с ним компания (основная, дочерняя, учредители, руководители) имеет за последние пять лет опыт участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объёме не менее 10% от объёма строительства, предусмотренного решением о комплексном развитии территории. У участника торгов его не было, что как будто не ограничивает конкуренцию, а существенно её расширяет.
Тем не менее рассмотрение жалобы закончилось вынесением в отношении министерства предупреждения от 30.11.2022 № 8568/22. Согласно данному предупреждению, министерству необходимо отменить распоряжение от 30.11.2021 № 101-ра «О внесении изменений в распоряжение министерства строительства Приморского края от 13 ноября 2020 года № 125-ра «О развитии застроенной территории в городе Владивостоке в границах улицы Фанзавод, 57, 58».
У министерства и потенциального застройщика оспорить в первой и апелляционной инстанции это предупреждение не вышло.
Довод истца о том, что изменения министерством внесены в распоряжение № 125-ра, которое вынесено до вступления в силу Закона № 494- ФЗ, суд отклонил, поскольку правовое значение имеет период принятия решения о признании домов аварийными. А это произошло в 2013 и в 2021 году.
В суде и в решении УФАС не говорится об отмене торгов и их результатов, однако это может стать следующим шагом. Тогда аукцион может быть проведён заново, и победителем может стать иной застройщик.
