«Город-сад завтрашнего дня» в пригороде Владивостока начали создавать ещё в начале прошлого века. Прибрежная и лесистая территория, получившая название «Сад-город», превратилась в отдельный анклав даже с собственным управлением. Революция, становление советской власти, Великая Отечественная война и другие сложные эпизоды истории не убили желание сделать во Владивостоке собственный курорт. Как рекреационная зона превратилась в массово застраиваемый пригород и почему никто не хочет восстанавливать детские лагеря и санатории, разбирались Новости VL.ru.
Английская мода на российской окраине
Эта селитебная территория (для строительства жилых и общественных зданий, дорог и улиц) начала формироваться незадолго до революции за пределами городских земель, в виде анклава, в северо-западной части полуострова Муравьёва-Амурского. Ныне она известна под названием Садгород (изначально «Сад-город» писали через дефис, но впоследствии этот орфографический знак канул в Лету).
Вообще, освоение владивостокцами земель полуострова началось ещё в 1884 году. Тогда были отведены первые земельные наделы «под дачи» в долинах речек Седанка и Лянчихе. В то время все земли полуострова и островов Южного архипелага находились в ведении военного губернатора Владивостока и отводы делались строительной частью его ведомства. После ликвидации в 1888 году отдельного Владивостокского военного губернаторства и начала строительства Владивостокской крепости южная часть полуострова, за исключением городских земель, была закреплена за военным ведомством. Остальная же часть была передана в ведение Министерства земледелия, и отводы земельных участков под дачи и заимки производились Приморским областным управлением по поручению этого министерства.
В начале ХХ века в России большое распространение получила идея английского публициста и общественного деятеля Эбенизера Говарда о создании городов-садов. В своей книге «Города-сады завтрашнего дня», изданной в 1902 году и вскоре переведённой на русский язык, он указывал на плохие условия жизни людей в промышленных городах и предложил создание городов нового типа, в которых сочетались бы преимущества городской и сельской жизни. Говард предлагал строительство в отрыве от промышленных центров небольших обильно озеленённых городов на 20-45 тысяч жителей, связанных с производственными зонами средствами транспорта. Эту идею подхватили специалисты-градостроители. Первый город-сад Лечворс стал формироваться близ Лондона в 1903 году. В 1906-1914 гг. такие города стали появляться и в России. Это Прозоровка под Москвой, Царский Лес близ Риги, Сад-город в Барнауле и другие.
Идею создания подобного города-сада рядом с Владивостоком на землях Министерства земледелия предложили специалисты этого ведомства. В 1912 году севернее железнодорожной станции Хилково (Океанская) и к западу от линии железной дороги был отведён участок в 52 десятины в долине речки Анютовка, впадающей в залив Угловой. Инженером-архитектором А. И. Булгаковым для района, получившего название «Анютовский дачный район», был разработан проект планировки на основе простой регулярной сети улиц с прямоугольными участками между ними. Для застройки и благоустройства района был создан «Комитет благоустройства «Анютовского дачного района», ставший своеобразным органом местного самоуправления. Возглавил комитет профессор Восточного института Григорий Подставнин.
В те годы, напомним, Приморская область относилась к ведению Приамурского генерал-губернаторства, и заселение этого уголка было частью проводимой социальной политики генерал-губернатора Николая Гондатти, направленной на закрепление чиновничества на Дальнем Востоке: «…особое значение в вопросе о дачном строительстве имеет льготное обеспечение дачами семейств чиновников, служащих в крае, что улучшило бы их материальное положение и привязало бы их к краю».
Однако замысел Гондатти был направлен не только на обеспечение дачными участками чиновников ведомств землеустройства и земледелия, но также на улучшение условий жизни в Приамурской губернии за счёт предоставления дачных участков людям среднего достатка – квалифицированным рабочим и служащим всех категорий.
«Нужда городского населения Приамурского края в дачных участках в последнее время с быстрым ростом городов крайне обострилась; ввиду этого мною дано указание в Управление Государственных имуществ о проектировании дачных посёлков по морскому побережью и вдоль линии Уссурийской железной дороги Приморской области и вдоль берега Зеи вблизи г. Благовещенска Амурской области», – писал Гондатти в 1911 году.
Спрос на дачные участки близ Владивостока был столь велик, что в 1914 году генерал-губернатор, ознакомившись с ходом их освоения, предложил расширить дачный посёлок, прирезав к нему ещё 130 десятин земли к востоку от полосы отчуждения железной дороги, и обратился с соответствующим ходатайством в Министерство земледелия. По замыслу Гондатти, посёлок должен был превратиться в «цветущий культурный уголок дачного отдохновения» не только владивостокцев, но и жителей других городов Приамурья. Он же и предложил назвать его «Сад-городом».
Дачи, лечебницы и аттракционы
Для новой части посёлка в 1915 году был разработан генеральный план с использованием новых принципов организации селитебных пространств. Здесь по этому плану должны были появиться площадь с церковью, публичный сад «Аттракцион», рынок, вокзал станции «26-я верста», садоводство Худяковых, дачные участки.
Основу планировочной композиции посёлка составили три площади: одна из них размещалась у проектируемой железнодорожной станции «26-я верста», а две – на пологих вершинах двух невысоких холмов, с храмом на одной из них и летним садом на другой. Площади предполагалось соединить лучевыми улицами. Главной из них должен был стать Восточный проспект. Он соединял привокзальную площадь с Троицкой (по названию храма Святой Троицы). Величина и форма кварталов, в которых озеленение должно было занимать до 70% площади, и вся планировочная структура строго подчинялись рельефам местности.
Церемония закладки Сад-города состоялась в мае 1916 года, в 25-ю годовщину приезда на Дальний Восток цесаревича Николая (позже императора Николая II). Первый этап инженерной подготовки территории выполнялся руками военнопленных. В том же году инженером-архитектором А. И. Булгаковым были разработаны типовые проекты вариантов дачных домов, которые предлагались всем желающим. В 1916 году был заложен первый камень фундамента часовни во имя святителя и чудотворца Николая. Ей предстояло стать центром будущего пригорода Владивостока. Весь дачный посёлок был распланирован на прямоугольные кварталы: улицы получили наименование Береговая, Опорная, Мысовая. Были проложены даже проспекты: Исторический и Солдатьевский. Первый получил название в честь пребывания во Владивостоке наследника престола, а второй – по фамилии одного из первых владельцев дач.
Дачный посёлок быстро развивался и заселялся (к 1921 году здесь проживало более 3000 жителей). Так как Сад-город не являлся составной частью Владивостока, его Комитет благоустройства даже ставил вопрос перед властями о наделении его статусом отдельного города.
Однако революционные события 1917 года прервали формирование планировочной структуры Владивостока и вообще мирное развитие города. В следующий раз в градостроительных документах Сад-город упоминается уже при советской власти – в Генеральном проекте планировки Владивостока 1934-1936 годов, выполнявшейся бригадой архитекторов, но оставшейся за авторством Евгения Васильева, который впоследствии стал главным архитектором города.
В этом документе ближайшие к Владивостоку районы от Седанки до Сад-города, к востоку от железной дороги, резервировались для дачного и индивидуального строительства. К северу от Седанки, до долины речки Лянчихе включительно, размещались территории курортно-санаторного строительства. По долине Чёрной речки, между водоохранными зонами Седанки и Лянчихе, намечался загородный парк культуры и отдыха, переходящий в лесопарк вдоль всего побережья Уссурийского залива.
Генплан-60, затем Генплан-84 и впоследствии Генплан-89 предусматривали создание системы парков в селитебных районах, а также центральный парк культуры и отдыха в районе станции Седанка, сады, скверы, набережные. Хотели озеленить склоны и сопки с доведением до расчётных нормативов площади зелёных насаждений общего пользования (21 квадратный метр на 1 человека). Для кратковременного и длительного отдыха предусматривались рекреационные зоны на побережьях полуострова Муравьёва-Амурского, а также в посёлках Раздольное, Тавричанка, Шкотово. Совершенствовалась планируемая застройка санаторно-курортной зоны на побережье Амурского залива и Уссурийского залива. Там предполагалось организовать центры обслуживания, расширить и благоустроить парки и пляжи.
Санаторий «Садгород» был построен по проекту инженера-архитектора Булгакова в 1924-1926 годах и был первым в крае специальным санаторно-лечебным заведением. Очень красивое его историческое здание (Грязелечебница, 23) стало объектом культурного наследия. В 80-х годах в курортной зоне «Сад-город» был реконструирован санаторий «Садгород» с увеличением вместимости до 1150 мест, построено два профилактория. Это уже был типовой советский проект. Кроме того, документацией предусматривался целевой резерв территорий для наращивания вместимости санаториев, профилакториев, домов отдыха и пансионатов более чем на 10,2 тыс. мест.
Отметим, что в 30-40-х годах на Садгороде появились военные объекты. В частности, с 30-х по середину 60-х годов там просуществовал гидроаэродром «Океанская-Западная», было несколько воинских частей, гарнизоны и ведомственные учреждения – детские лагеря, профилактории, дома отдыха.
В 1971 году побережье Амурского залива было признано одним из курортов РСФСР, имеющих республиканское значение. Именно в это время здесь начинают активно строиться другие лечебные и профилактические учреждения, причём тоже ведомственные. Например, бывший пионерлагерь «Ритм» изначально принадлежал ОАО «Дальприбор», которое в 1992 году сдало лагерь в аренду туристической компании «Ритм-10», после чего это название закрепилось за самим лагерем.
Был лагерь «Изумруд», принадлежавший одноимённому оборонному заводу, был «Авиатор» для детей военнослужащих, «Лесная сказка» от завода «Радиоприбор», лагерь «Нептун», принадлежавший «Дальморепродукту», и другие. О том, как сложилась их судьба, Новости VL.ru рассказывали ранее.
Больше не курорт
На слуху у большинства жителей Владивостока постановление Совета министров РСФСР от 11 октября 1983 года № 458 об установлении границ и режима округов санитарной охраны курортной зоны Владивостока на побережье Амурского залива и курорта «Вешенский» в Ростовской области. Постановление есть в свободном доступе, найти его несложно. Любопытно, что у этого документа статус «действующий», то есть никто его не отменял. Им устанавливалась курортная зона на Садгороде для дальнейшего развития оздоровительного и познавательного туризма.
Есть короткий, но очень показательный документальный фильм Фёдора Фартусова 1981 года выпуска, который называется «Дальневосточное Приморье – край туристский», где в том числе имеются кадры базы отдыха «Тихий океан» на Садгороде, откуда походники отправлялись изучать приморскою флору и фауну. Картину снимали по заказу Центрального совета по туризму и экскурсиям Всесоюзного центра профсоюзов.
Но затем развалился СССР, и хотя последний советский Генплан продолжал действовать, его реализация не всегда шла в соответствии с намеченными целями. Из-за правового «беспредела» 1990-х годов, волюнтаризма, коррупции и безалаберности были розданы участки под коттеджную застройку в районе Чёрной речки, возле Пионерского водохранилища и так далее.
На рубеже веков оказалось, что санаторно-курортные зоны из-за несовершенства правовой базы оказались с неопределённым и неутверждённым статусом. Это способствовало их дальнейшей застройке. В Генплане 2008 года, конечно, был утверждён планировочный район «Курортный», включающий Садгород, дачный посёлок Седанка-Океанская, часть побережья Уссурийского залива, долины рек Чёрная и Лянчихе, часть территории ДВО РАН.
Согласно сопроводительным материалам «Приморгражданпроекта», планировочный район «Курортный» получит своё дальнейшее развитие за счёт упорядочения территории санаторно-курортной зоны в районе Седанка – Океанская, восстановления курортной зоны Садгорода, организации рекреационной зоны на побережье Уссурийского залива, развития научно-производственной зоны территории ДВО РАН, жилой малоэтажной и многоэтажной жилой застройки вдоль побережья Амурского залива. Упоминалось и постановление администрации Приморского края от 07.04.94 г. № 153 «О выделении земель рекреационного и оздоровительного назначения в г. Владивостоке», где к рекреационным территориям относится и курортный район площадью 343 гектара. Говорилось о необходимости сохранения территории курорта «Садгород». И граница его подтверждала действующий статус постановления 1983 года.
Однако в 2013-м ООПТ «Курортная зона Владивостока на побережье Амурского залива» получила статус утраченной в связи с внесением изменений в статью 2 федерального закона 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» – она перестала существовать 30 декабря 2013 года. Что, конечно, открыло путь для застройщиков, хотя он, стоит признать, был весьма тернист.
Массовая застройка
С 90-х до «нулевых» годов застройка Садгорода велась, можно сказать, индивидуально. Постепенно лесные участки стали редеть, а на их месте вырастали коттеджи. Территории лагерей и лечебниц пока никто не трогал, многие из них уже с трудом, но ещё функционировали.
Одним из первых проектов жилой застройки можно назвать проект группы Позднякова «Анютинские дачи» на мысе Громова. Их строили на месте бывшей базы отдыха «Тихий океан» в рекреационной же зоне с 2012 года. Как проходил процесс оформления, рассказывал врио губернатора Андрею Тарасенко сам руководитель ГК «Пять» Борис Поздняков.
Вкратце, проект «Анютинские дачи» – это жилой посёлок на 200 домов в районе Садгорода, в который «вложено несколько десятков миллионов долларов». Построены дома были как «индивидуальные дома отдыха», а потом их требовалось узаконить как индивидуальную жилую застройку. Но по генеральному плану уже 2017 года Садгород – зона рекреации (ИТП «Град», очевидно, пытался спасти курорт). Люди, по словам Позднякова, купили дома под обещания, что всё будет узаконено, но в итоге «власть переменилась» – и все договорённости рухнули. Со временем, судя по всему, этот вопрос удалось решить, потому что сейчас «Анютинские дачи» находятся зоне Ж 1 и Ж 2. И на этой же территории «Эскадра» строит ещё один жилой комплекс.
Затем постепенно застройщики стали выкупать территории бывших лагерей. Так, на месте пионерлагеря «Звезда» построили клубный посёлок Green Park.
Санаторий «Садгород», у которого была огромная территория, разделили на несколько участков и продали разным застройщикам. Там строится ЖК «Садгород» на месте бывшего лагеря «Нептун», ЖК «Курортный» от ГК Eskadra, «Времена года» от застройщика «Терра», комплексы «Ранетка» и «Ранетка-2», жилой посёлок от ООО «СВ Групп», а также множество других, которые можно найти на FarPost.ru.
Также стали реализовать и бывшие военные объекты. Городки и гарнизоны передавали муниципалитету ещё со времён подготовки к саммиту АТЭС. В том числе и землю на Садгороде, которую потом мэрия продавала с переменным успехом. В 2018 году администрация начала продажу бывшего военного городка на улице Главной площадью более 80 тысяч кв. м. Бывший военный городок № 93 площадью 12,2 тысячи кв. м на улице Свердлова в прошлом году продали за 29 млн рублей вместе с баней, клубом, столовой и кухней. Примечательно, что на этом участке всё ещё установлена «санаторная» терзона Р 5.
Сейчас район Садгорода, да и вообще пригород Владивостока, – очень популярное место для застройщиков, практически полностью охваченное зоной Ж 2, где можно строить малоэтажные многоквартирные дома. Тенденция к строительству малоэтажного жилья наметилась примерно 5-6 лет назад, как раз когда земли стали «нарезать» большими участками, позволяющими реализовать комплексные проекты – не просто дом «в чистом поле» (в данном случае – в лесу), а с инфраструктурой.
Большое количество предложений заставляет застройщиков изыскивать всевозможные способы привлечь клиентов, поэтому дом теперь – не просто квартира с каким-то парковочным местом и парой горок для детей. Сейчас к домам «прилагаются» дизайнерские детские площадки гигантских размеров, спортивные зоны, собственные парки, огороженные периметры, зоны для барбекю, беговые дорожки, коммерческая недвижимость на первых этажах и в отдельно стоящих зданиях. Пригород стал интересен не только «индивидуалистам», которые могут позволить себе коттедж на «золотой земле», но и массовому покупателю. Примечательно, что цены на квартиры в таких районах иной раз ниже, чем на городские. Но дальнейшие перспективы строительства упираются в бытовую инфраструктуру.
«С теми планами, которые сейчас начинают строить и закладывать, всё хорошо и красиво, – говорит директор «Городского риэлторского центра» Сергей Косиков. – Но мы понимаем, что для того потока людей, который там будет жить, дороги там очень узкие. Их уже не переделаешь. Нужно либо в этих районах, либо где-то в прилегающих районах строить и школу, и садик, и всю эту инфраструктуру. Сами-то застройщики свою собственную инфраструктуру предусматривают – детские площадки, воркаут-зоны, прогулочные, велосипедные дорожки. Всё великолепно, но вот простое бытовое… Ладно, супермаркет есть, появится второй. Ребёнка возить – уже приходится далеко. На детской площадке никто не будет делать развивающие кружки или репетиторов. Сами застройщики этот вопрос не решат. Здесь уже нужно взаимодействие с администрацией, но пока, по крайней мере в публичном поле, решения этих вопросов нет, к сожалению. Застройщики создают комплексные проекты, но это не компенсирует общую нехватку общественных и бытовых удобств. Условно, делают территорию для проживания после 18:00 – где ты можешь провести после работы свободное время с семьёй за пределами квартиры. Этот вопрос застройщик решить может. А расширить общую дорогу, сделать места для общих парковок – нет. Земля городская, есть градпланы. Даже если застройщик захочет взять и расширить эту дорогу, то как? Там исторически сложившаяся застройка вдоль этой дороги, много узких мест. Сам по себе район шикарный, люди туда массово едут – и понятно, почему. Пригород уже не пугает отдалённостью, тем более что это ближайший пригород, там великолепная климатическая зона, море рядом. И строят не 25-этажки, а 4-6 этажей, очень комфортный формат. Но, кроме этого, нужны какие-то базовые простые вещи – пока ты до 18 часов на работе, нужно ребёнка чем-то занять. Если семья живёт там, а для всего остального нужно ехать в центральную часть города, то это уже создаёт проблемы».
«Долгие» деньги санаториев
Восстановление санаториев, пришедших в упадок после распада СССР, оказалось делом невыгодным. Сейчас правительство озаботилось восстановлением отечественных санаториев, но не в Приморском крае, а на Алтае, Черноморском побережье и на Кавказе – то есть там, где «медицинский туризм» существовал ещё до появления самого термина.
Опыт частных санаториев, выкупленных у предыдущих владельцев (например, профсоюзов) и восстановленных бизнесом, говорит о том, что услуги таких здравниц качественные, но очень дорогие, и для массового оздоровления не подходят. Эксперты говорят и о снижении популярности санаторного отдыха у россиян. Многие считают, что по соотношению цены и качества российские здравницы проигрывают относительно недорогим курортам зарубежья. А возможность полноценного лечения не относится к приоритетам при выборе места отдыха, констатируют аналитики.
Сейчас на Садгороде есть медцентр «Океан» семьи депутата Алексея Козицкого, база отдыха «Лесная поляна» и несколько объектов так называемого дневного отдыха – зоопарк и музей техники. Большего ждать не приходится, поскольку санаторно-курортный отдых – это очень долгие деньги.
«Восстановление заброшенных санаториев во Владивостоке – дело неблагодарное. Старые здания невозможно реконструировать, все видели хотя бы на фотографиях, в каком они были состоянии. Город очень активно застраивался, поэтому нельзя сказать, что море здесь осталось таким же, как сто лет назад, – чистым и целебным. Сами знаете, что купаться в районе Углового залива никто не рекомендует. Массовая застройка пригорода сделала район уже не таким уединённым. Ну, и так далее – за что ни возьмись, получается всё не то, – рассуждает один из застройщиков Садгорода, пожелавший остаться неназванным. – Если взять идеальную модель, что вот нам достался «чистый» участок с коммуникациями, подальше от соседей, мы получили в идеале все разрешения, построили [санаторий], ввели [в эксплуатацию]. Нужно набирать персонал медицинский, медсестёр, санитаров, кухню, клининг, сервисную службу для оборудования. Это по сути дорогой отель с медицинскими требованиями и лицензированием, тоже дорогим. Нельзя построить «совок», чтоб вот эти кровати из ДСП, кафель квадратный на стенах, занавесочки в рюшечках. В такое никто не поедет. Значит, надо строить нормально, дорого. Как гостиницу. И медицинское оборудование тоже закупать соответствующее. Одно цепляет другое. Получаем штучный, уникальный продукт, который не нужен и не по карману массовому пользователю. Когда-нибудь он, может, отобьётся. Но когда? В этом случае строительство домов – история простая, быстрая и стопроцентно выгодная».
Вообще, единственный строящийся санаторий во Владивостоке – ведомственный. Федеральная налоговая служба на базе уже имеющегося оздоровительного учреждения «Золотой берег» в бухте Лазурной строит ещё один корпус. Военный санаторий на станции Санаторная несколько лет назад реконструировали. Больше известных строящихся домов отдыха нет – всё больше «резорт энд спа». Отметим, что у медцентра «Океан» Козицкого чистая прибыль по итогам 2021 года была «чистой убылью» в 7 млн рублей. Подтверждает тенденцию и желание собственников продать санаторий «Сахарный ключ» под застройку.
Интересно, что много лет подряд пытались продать и объект культурного наследия – историческое здание лечебницы. Она тоже оказалась однажды в частных руках, здесь в своё время была частная школа. Сейчас актуальных объявлений о продаже нет, возможно, особняк нашёл нового владельца. Но ему, в отличие от санаториев и лагерей, снос точно не грозит.
