Спор вокруг участка пляжа на Патрокле, через который в неопределённом будущем должна пройти новая городская набережная, не затихает во Владивостоке. Объявление о продаже земли на сегодня снято с FarPost.ru, но публичный конфликт между главой DNS Дмитрием Алексеевым и представителями ООО «Другое дело» по поводу заявленной цены продолжается. Собственники считают, что их землю пытаются «отжать» рейдерскими методами. Алексеев подчёркивает, что на земле «Другого дела» собирается осуществить дело, благое для всего города. Обе стороны заказали оценку земли, однако суммы, выданные экспертами, порой отличаются в 10 раз. Примечательно, что кадастровая стоимость с 2019 года десятикратно уменьшилась.
Напомним, речь идёт об участке с кадастровым номером 25:28:030014:3382 площадью 2,76 га. Земля принадлежит ООО «Другое дело», которое приобрело её на аукционе ДОМ.РФ в 2019 году за 50 млн рублей. Здесь собирались построить парковку, верёвочный парк, зону с шезлонгами, беседки и бани, однако планы эти были заморожены. В итоге Дмитрий Алексеев заявил о собственной идее масштабного благоустройства побережья бухт Патрокл и Соболь. Оговариваемый участок входит в территорию планируемой городской набережной, однако о его цене договориться так и не удалось – в начале года землю публично продавали за 250 миллионов.
Сразу стоит отметить, что обе спорящие стороны едва ли считают последние медяки. Дмитрий Алексеев – миллиардер из списка Forbes и глава DNS, а представители ООО «Другое дело» занимаются реализацией и поддержкой систем 1С во Владивостоке через компанию «Юманс».
Цена в глазах смотрящего
Конфликт, который изначально начался в кулуарах предпринимательского сообщества, на сегодня перешёл на информационное «поле брани» (в буквальном и переносном смыслах). По информации Дмитрия Алексеева, изначально 2,76 гектара на берегу ему продавали за 300 млн рублей и лишь потом цену для всех скинули до 250 миллионов – это в шесть и пять раз больше суммы, за которую купило участок само «Другое дело». А по заказанной Алексеевым оценке, спорная территория стоит и вовсе 32,8 млн рублей.
Свою позицию бизнесмен публично озвучивал ранее. Даже предлагал приморцам неким образом «попробовать убедить ребят из «Другого дела» в их неправоте. В результате многие горожане встали на его сторону. Предпринимателей-собственников называют спекулянтами, требуют у властей изъять землю, владивостокцы разжигают факелы в популярных пабликах и точат информационные вилы.
«Платить 250 миллионов рублей я не буду, конечно. Мой предел, который я и раньше обозначал: два «конца» (двойное увеличение цены. – Прим. Новостей VL.ru) – 100 миллионов рублей. Конечно, эмоции у меня вызывает история, когда мы год договаривались, и они утверждали, что цена – 300 миллионов, и никак меньше нельзя. Ну, никак. А потом выставляют на продажу за 250. Ну, это свинство, по-человечески. <…> Я обращался к общественности, потому что у нас город «маленький», все друг друга знают. И наверняка есть какие-то знакомые, которые знают ребят лично и скажут им: «Ну что вы в самом деле?» Здесь речь не идёт о том, что кто-то у кого-то «отжимает» кусок земли или какой-то бизнес-проект. Речь идёт о том, что вообще-то я по большому счёту хочу эту землю городу вернуть», – рассказал Новостям VL.ru Дмитрий Алексеев.
После волны обрушившейся критики с редакцией связался совладелец ООО «Другое дело» Владимир Медведев, который представил свою точку зрения и точку зрения коллег по бизнесу.
«Земля должна продаваться по рыночной стоимости. Это логично. С Алексеевым мы не сходимся в её определении. Как её определить? Заказать оценку в независимой экспертизе. Мы сделали две: в одной получилось 297 млн рублей, в другой 336 млн рублей (обе сделаны в 2022 году. – Прим. Новостей VL.ru). А у Алексеева получилось 32 млн рублей за 270 соток земли. Как так? В отчёте Алексеева идёт сравнение с самой плохой и недорогой землёй, которую можно найти в Приморском крае. Почему так? Он нам объяснил, что такой будет её цена после того, как он проведёт её обесценивание путём смены зоны. Он открыто говорит: я ухудшу вашу квартиру, дом, участок и куплю его за 10% от рыночной цены. Происходит рейдерский захват!» – озвучил свою позицию Владимир Медведев.
Три упомянутых отчёта об оценке недвижимости есть в распоряжении редакции Новостей VL.ru, и все они, как сказано выше, по-разному определяют цену спорной земли. В заказанных компанией «Другое дело» указывается, что участок находится в городской черте, с подъездными путями, имеется большой туристический потенциал и достопримечательности. В оценке, заказанной Дмитрием Алексеевым, минимальное и максимальное значение цен определялось из предложений по участкам, находящимся в аренде, а не в собственности. Забавно в этом документе и то, что при оценке недвижимости использовались давно почившие еженедельники «Дальпресс» и «Из рук в руки», а также сайт газеты «Золотой Рог» (оценщики «Другого дела» ссылались на FarPost.ru).
Отдельный вопрос вызвало наличие коммуникаций. Оценщики «Другого дела» пишут о том, что имеются технические условия на подключение к сетям водоснабжения и канализации, ссылаясь на договоры с водоканалом. Напомним, компания долго билась с мэрией из-за сервитута, поэтому «протянуть трубы» удалось лишь в начале 2023 года. Оценщики со стороны Алексеева, естественно, этих коммуникаций не видели (оценка была сделана в сентябре 2022-го), но и об условиях присоединения её авторы ничего не говорят – упоминают лишь, что «коммуникации проходят по границе участка и имеется возможность к их подключению».
Как видно, сами оценки можно оценивать по-разному. Отметим, что сейчас на сайте FarPost.ru самое дорогое объявление такого рода в разделе недвижимости – это 210 млн рублей за производственную базу со стабильным доходом с аренды. Она сопоставима по площади, хоть и не по назначению участка.
Слишком дорогая земля, которая подешевела в 10 раз
Если говорить о цене земли (а о ней сейчас все и говорят), то важно разделять два понятия. Кадастровая стоимость – это установленная в процессе государственной кадастровой оценки стоимость объекта. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости можно будет купить или продать.
ООО «Другое дело» купило участок в октябре 2019 года за 50 млн рублей на аукционе ДОМ.РФ. На дату проведения торгов его кадастровая стоимость составляла 171,77 млн рублей. Как так получилось, объясняет Владимир Медведев.
«На момент аукциона кадастровая стоимость была 172 млн рублей. На нём планировался строиться Океанариум, который сейчас построен на Русском острове. У государства планы поменялись, и участок выставили на продажу. Мы предполагали, что торги будут происходить около кадастровой стоимости на тот момент, были готовы к этой цене. Но на аукционе никого не было. И мы купили участок ниже рыночной стоимости. В чём наша вина? Дмитрий Алексеев тоже мог участвовать в аукционе, но он не пришёл», – говорит совладелец ООО «Другое дело».
Но интересно то, что последовало за этим. После победы в аукционе «Другое дело» обратилось в Приморский краевой суд с иском о снижении кадастровой стоимости полученной земли (полную копию решения истец предоставил в распоряжение редакции Новостей VL.ru) – ведь именно исходя из этого показателя рассчитывается земельный налог. Собственник заказал независимую оценку объекта, которая установила, что на дату установления кадастровой стоимости (на 27 марта 2019 года) его рыночная цена была почти вдвое ниже – 96,5 млн рублей.
Компания хотела снизить кадастровую стоимость земли до рыночной. Росреестр изначально отказал, администрация Владивостока выступила против требований резидента СПВ (очевидно, резидент резиденту рознь), однако суд встал на сторону предпринимателей – кадастровая стоимость упала до 96,5 млн рублей (а вместе с ней и налоги).
Внимательный читатель вспомнит, что когда спор о патрокловском пляже стал публичным, сумма эта была ещё меньше. Как выяснил корреспондент Новостей VL.ru, 15 октября 2020 года Постановлением министерства земельных и имущественных отношений Приморского края (подписанным ныне подследственным Алексеем Ляйфером) на территории региона установили кадастровую стоимость целого ряда участков: в итоге пляж в бухте Патрокл подешевел с 96,5 млн до 19,7 млн рублей (в 4,8 раза). Здесь оспаривать уже никто ничего не стал.
Затем стоимость поднялась до 21,4 млн рублей… А потом снова упала… Теперь она составляет 17 136 898 рублей – за три года подешевела в 10 раз. В ООО «Другое дело» заявили, что не знают, почему так получилось.
«Нам по необъяснимой причине снизили кадастровую стоимость до 20 млн – мы этого точно не просили. И все эксперты говорят, что вообще кадастровую стоимость сложно снизить. Возможно, это сделано под такую атаку и выкуп, как сейчас происходит», – озвучили свою теорию собственники.
Сторонники Дмитрия Алексеева, наоборот, видят в этом «системную работу» по уменьшению налогообложения и не только. Возникает вопрос: если вы удешевили свой участок, то почему продавали его буквально втридорога (если взять судебные 96,5 млн и первоначальную цену в 300 млн). Ответ на эти обвинения дают простой: есть экспертная оценка недвижимости (читайте выше), а кадастровая стоимость далеко не всегда равна рыночной.
На вопрос о том, как земля могла, по мнению оценщиков рыночной стоимости, подорожать в три раза с весны 2019-го, предприниматели отвечают контратакой: а как она, по мнению других оценщиков, могла стать в три раза дешевле?
«Ты просишь меня, но просишь без уважения»
«Как у нас прошла первая встреча с Алексеевым в 2021 году: на тот момент у нас были собственные средства, но мы искали инвесторов, чтобы ускорить реализацию проекта «Патрокл парк», чтобы закончить его не за 2-3 года, а за год. Встретились с Дмитрием. Он сказал – хорошая идея, отличное место, я сделаю этот проект масштабнее и круче. Но без вас. Землю отдадите по цене, которую я назову. Свободны», – вспоминает провалившиеся переговоры Владимир Медведев.
Дмитрий Алексеев вспоминает картину несколько по-иному. Общение действительно пошло сложно «уже на берегу». С его точки зрения, важно было понять, что эта территория не пойдёт под строительство ЖК, гостиниц и прочих прибыльных объектов.
«Я сразу пытался донести мысль, что это не инвестиционный проект. Если бы это был бизнес-проект, всё было бы просто: я смотрю денежный поток входящий, денежный поток исходящий, смотрю на результаты. Если меня это устраивает – инвестирую, не устраивает – не инвестирую. Но в данном случае я пытался объяснить, что это проект не коммерческий – предлагал сделать благое дело для города», – говорит глава DNS и создатель Нагорного парка.
Медведев и его коллеги считают, что речи о благотворительности для города здесь быть не может. По мнению бизнесменов, только на эскизе предполагаемого общественного пространства находится более 10 тысяч «квадратов» чистой коммерции: кафе, фуд-корт, детский центр, выставочный центр и многое другое.
«Учитывая даже расчётную посещаемость, это отличный коммерческий проект, непохожий на благотворительность. На досуге и развлечении в нашем городе можно зарабатывать, таких объектов у нас явно не хватает. Вообще, проект «Патрокл парка» был интересным, захватывающим, но продвигался тяжело, неожиданно встречали препятствия там, где их быть не должно было. Мы – резиденты свободного порта, реализуем проект, интересный жителям города. А как открыть парк, в котором нет ни воды, ни канализации? Никак. <…> Только вмешательство прокуратуры в конце 2022 года сдвинуло дело с мёртвой точки. И вот, вода и канализация появились на участке. Всё, можно начинать строить? За это время многое что изменилось в экономике, в мире. И появились новые риски. Главный риск – всё, что построили, отберут или выкупят за бесценок», – считает представитель «Другого дела».
Спор продолжает другая сторона со своими аргументами. Тот же Нагорный парк как успешное и полюбившееся горожанам публичное пространство в принципе на является прибыльным объектом. Расходы на уборку, охрану, озеленение, проведение мероприятий и многое другое составляют от полумиллиона до миллиона рублей в месяц. Интересно отметить, что договариваться с предыдущими хозяевами этой земли тоже пришлось, но прошёл процесс в итоге проще, чем на Патрокле.
«На территории Нагорного парка было несколько стоянок, и, конечно, они были не в восторге от того, что нужно было оттуда уезжать. Но ничего – садились, договаривались. Я рассказывал, что мы собираемся делать, что там будет. Объяснял: «Ну, чуваки, вы же тут рядышком живёте, мимо ходите...» И договаривались. Поэтому для меня слегка новая штука, что так болезненно с предпринимателями получается находить общий язык», – отметил Дмитрий Алексеев.
Набережная на горизонте
На сегодня судьба новой патрокловской набережной, по мнению многих, оказалась в подвешенном состоянии. Автор проекта не беспокоится и верит в успех. Дмитрий Алексеев намерен выжидать – уверен, что за заявленную цену участок никто не купит. При этом ждать предприниматель планирует не сложа руки:
«Я понимал и понимаю, что проблем будет много. Это одна из них. Нужно запастись терпением и целеустремлённостью и потихонечку, шаг за шагом, всё это реализовывать. Более того, в этом году мы собираемся уже начать реализовывать «в земле и в цементе», так сказать. Есть участок небольшой муниципальный, на который никто не претендует – участок между озером и дорогой. Вот как потеплеет, мы им начнём заниматься. Разберёмся с канализацией, которая течёт, и благоустроим. Кусочек парка должны успеть реализовать за сезон – такой приозёрной прогулочно-беговой зоны».
Прокомментировал он и высказывания особенно пылких сторонников об «экспроприации» земли в бухте Патрокл – возможности принудительного изъятия её госорганами.
«Я не любитель силовых методов, считаю, что нужно договариваться. <…> Пусть это будет дольше, но лучше цивилизованно и правильно. Решение всех вопросов «прикладыванием» прокуратуры «к больному месту» – мне кажется, это не совсем правильная история. Прокуратура – конечно, важное ведомство, но это такой институт «последнего действия», – отмечает Алексеев. По его мнению, оппонентам в этом споре следует просто поменять свой «фрейм» агрессивного бизнес-взаимодействия.
В «Другом деле» тем временем в плане цены значительных уступок не обещают: «250 уже не 300». Переговоры, по признанию сторон, пока зашли в тупик.
Напомним, по данным ИАС Seldon.Basis, совладельцами компании ООО «Другое дело» являются три предпринимателя: Дмитрий Шаланин, Владимир Медведев и Алексей Шепелев. Два последних среди прочего также являются учредителями компании «Юманс», которая занимается внедрением 1С.
