Всё чаще можно слышать, что тот или иной участок земли или здание во Владивостоке продаёт с аукциона федеральный оператор недвижимости ДОМ.РФ. К примеру, в пятницу, 25 ноября, стартовали торги за комплекс зданий на улице Алеутской с начальной ценой 43 млн рублей, результаты которых будут известны позднее. Но до сих пор далеко не все понимают, почему недвижимостью в Приморье занимаются «москвичи». А среди тех, кто понимает, часто звучит критика о том, что земли и здания продают без согласования с жителями, просто «по точке на карте». Как работает механизм продажи, почему некоторые объекты продают, а другие сдают в аренду и знают ли местные власти об этом, выясняла редакция Новостей VL.ru.
Федеральные земли продают уже больше 10 лет
Аукционы по продаже недвижимости уже не новы. До 2015 года в России существовал Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС). В 2009 году, например, он выставил на торги единый лот на Патрокле общей площадью 162,46 га. Эта земля досталась «Дальспецстрою», но её освоение затормозилось через несколько лет, так что потом пришлось разбивать территорию на отдельные лоты и реализовать заново. Этот же фонд выделял землю под строительство «кооператива-призрака» – ЖСК «Остров» на Русском острове, который, к слову, не могут достроить 10 лет.
С 2015 года Фонд РЖС вошёл в подчинение Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Оно также было оператором программы «Жильё для российской семьи», по которой к 2015 году был построен только один дом, а все остальные пришлось достраивать уже за другие средства и через много лет.
В марте 2018 года путём реорганизации АИЖК был образован ДОМ.РФ. Фактически это прямой правопреемник, исполняющий функции оператора федеральной недвижимости – земли и объектов. Позднее к этому списку добавили часть площадей федеральных ведомств и учреждений. Их распределением также ведает ДОМ.РФ через аукционы.
Куда уходят деньги и что возвращается городу
ДОМ.РФ – единый институт развития в жилищной сфере, госкорпорация со 100% участием государства, работающая на всей территории страны, является агентом Российской Федерации по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемых федеральных участков и объектов. Все акции ДОМ.РФ принадлежат Росимуществу, проще говоря – государственной казне. В неё же формально направляются деньги, вырученные от торгов за землю и здания. Формально, поскольку деньги всё равно распределяются по социальным программам: это и субсидирование ипотеки, и различные меры, и реконструкция городской среды, и формирование Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), и образование жилищных кооперативов.
Средства от продажи федеральных земель поступают в федеральный бюджет, но регион, где ведётся деятельность, тоже получает опосредованную прибыль, хотя и не в таком размере – от налогов, экономической деятельности при строительстве, от работы предпринимательства в уже построенных объектах недвижимости и так далее. Но подобное распределение доходов до сих пор вызывает споры – в конце концов именно муниципалитет должен строить инфраструктуру для новых объектов. Землю и объекты недвижимости муниципалитетов ДОМ.РФ не продаёт.
Отметим, что Владивосток не на первом месте по площади реализуемой недвижимости ни в России, ни даже на Дальнем Востоке. Среди субъектов федерального округа лидирующие позиции занимает Хабаровск, на территории которого к реализации запланировано около 210 га. Во Владивостоке в общей сложности планируют продать или сдать 16,7 га.
Как решают, что и каким образом реализовать
«Вид реализации – продажа или аренда – зависит от градостроительных характеристик каждого конкретного участка. Если он не ограничен в обороте, приоритетным видом реализации будет продажа. Если есть юридические ограничения, то участок предоставляется в аренду. Также при реализации земли под жилую застройку приоритетными механизмами являются предоставление в аренду под комплексное развитие территории или аренда «за долю», – пояснили в пресс-службе ДОМ.РФ.
Оценка рыночной стоимости земельных участков и объектов недвижимости проводится независимой оценочной организацией и является обязательной в соответствии с ч. 5 ст. 16.1 Федерального закона № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».
При вовлечении в оборот неиспользуемых федеральных земель ДОМ.РФ отдаёт приоритет квадратным метрам, которые будут построены на этих территориях. Начиная с 2021 года с участием ДОМ.РФ по всей стране введено около 7,4 млн кв. м жилья. Согласно планам, до 2030 года с его участием в регионах должно быть построено не менее 100 млн кв. м жилья.
Какие ещё объекты могут продать
Всего в архиве торгов с 2009 года у ДОМ.РФ вместе со всеми предшественниками накопилось 70 объектов во Владивостоке. Общая сумма реализации, не считая повторяющихся аукционов и торгов за долю, составляет более 5 млрд рублей.
Федеральная земля площадью 14,9 га, принадлежавшая ранее Академгородку ДВО РАН, например, ушла с молотка за начальную цену 182,4 млн рублей. И ещё часть леса, почти 9 га, через дорогу продали за 1,24 млрд рублей (в два раза дороже стартовой цены), и там уже вовсю ведутся строительные работы.
Часть аукционов была отменена из-за отсутствия покупателей или иных препятствий. Например, Орлиную сопку неоднократно пытались продать за 288,6 млн рублей под парк. Купить землю с многочисленными обременениями в виде охранных зон и общественного внимания для последующего перевода в зону застройки так никто и не решился. Сейчас ДОМ.РФ совместно с правительством Приморского края разрабатывают концепцию наилучшего использования территории, учитывая историческое окружение и мнение жителей.
По Крестовой сопке, которую VL.ru обнаружил в списке агентируемой недвижимости, предназначенной к продаже, также пока ведётся лишь работа над концепцией использования территории. Продавать 5 га земли на Эгершельде в этом году ДОМ.РФ не планирует.
16 га в районе Щитовой, где хотели строить микрорайон, на торги пока не выставляли. Земля находится в оперативном управлении ДОМ.РФ. В настоящее время ДОМ.РФ совместно с предыдущим правообладателем участка изучает возможности его реализации.
На сегодняшний день ДОМ.РФ объявил пять аукционов по продаже зданий и земли во Владивостоке.
25 ноября пройдёт конкурс по продаже имущественного комплекса на Алеутской, 29, 31 и 33, который включает три участка общей площадью 0,2 га и здание площадью 2,8 тысячи кв. м. Начальная цена лота составляет 43,17 млн рублей.
9 декабря пройдут торги по продаже имущественного комплекса на Ялтинской, 5. В состав лота входит земельный участок площадью 0,14 га и нежилое здание площадью 611 кв. м. Начальная цена – 15,28 млн рублей.
23 декабря состоятся сразу три аукциона. На Можайской инвесторам предлагают 1,6 га земли. Начальная цена – 50,08 млн рублей. Вблизи улицы Борисенко на торги выставлен участок площадью 0,3 га с начальной ценой 11,75 млн рублей. В районе Басаргина предлагается 0,12 га, начальная цена лота составляет 5,39 млн рублей.
Когда федеральная земля становится муниципальной
На примере Нагорного парка можно утверждать, что передача земли из федерального владения в местное – небыстрая задача. У ДОМ.РФ были планы на застройку этой территории, и у инициативной группы ушло три года, чтобы перевести 11,5 га земли в муниципальную собственность.
Леопардовую набережную на Патрокле администрация Владивостока получила как объект в 2017 году. И лишь спустя пять лет муниципалитет смог забрать у ДОМ.РФ восемь земельных участков общей площадью 3,5 га, на которых находится прогулочная зона.
Был (да и есть) такой показательный пример с землёй на Каспийской, 5. ДОМ.РФ продал её в 2018 году, и через год там запланировали строительство многоэтажных домов. Местные жители устроили акцию протеста. Бывший глава Владивостока Олег Гуменюк поддержал, и всё выглядело так, будто чиновники не знали о планах на точечную застройку.
Но ошибочно думать, что ДОМ.РФ продаёт земли просто так, без согласования с местными властями. Оператор пояснил, что совместная работа и с правительством Приморского края, и с администрацией Владивостока ведётся постоянно. Устраиваются даже так называемые роад-шоу – специальные презентации. Летом такое мероприятие проводили в отношении свободных земель Русского острова. В начале ноября встречались с потенциальными участниками ближайших аукционов и, опять же, представителями краевого правительства.
Так что дистанцирование, в частности, властей Владивостока от реализации земель федеральным оператором – это просто попытка сгладить негатив. В действительности все прекрасно знают, что и зачем продаётся.
