У прокуратуры не получилось оспорить продажу администрацией Владивостока участка на сопке Шошина площадью в один гектар по цене в 1 млн рублей при его кадастровой стоимости в 21 млн. Суд в двух инстанциях отказал в иске, с участка сняли обеспечительные меры. Чтобы купить землю по такой льготной цене, группа предпринимателей и юристов построили здесь «гаражный кооператив», больше напоминающий одиноко стоящие фанерные домики. Как только сделка состоялась, большинство из них просто исчезли. И, как оказалось, такое здесь происходит уже не впервые.
Гаражи-миражи помогли группе граждан получить большой земельный участок в собственность без торгов и по невероятно низкой цене в январе этого года. Земельный участок площадью 9750 кв. м и кадастровой стоимостью 21 210 227,56 рубля выкупили за сумму немногим более 1 млн рублей члены гаражного кооператива «Сопка Шошина». Закон позволяет собственникам гаражей выкупать землю за 5% от кадастровой цены. Вот только когда в марте VL.ru написал об этом, на участке из десяти оставался лишь один «капитальный гараж» площадью 20 кв. м, а строительная техника отсыпала площадку под что-то более существенное.
После публикации прокуратура Владивостока провела проверку и подала иск о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и возвращении его в муниципальную собственность. Однако суд отказал и оставил участок за членами гаражного кооператива, существующего только на бумаге. Жалоба в следующую инстанцию не помогла – 19 октября Приморский краевой суд оставил предыдущее решение без изменения, оно вступило в силу, а с участка сняли запрет на совершение регистрационных действий.
Как собрать гараж-мираж
Тот самый «гаражный кооператив» на участке с кадастровым номером 25:28:010031:4297 сейчас можно увидеть только на старых спутниковых снимках и фотографиях весны 2022 года с последними сохранившимися постройками. Технология максимально дешёвая: без заглублённого фундамента на тонкую бетонную ленту, залитую прямо на грунт, устанавливают три стены из отсевблоков. Они слабо скреплены цементом, поскольку стены при сносе просто рассыпаются. Вместо дверей листы фанеры без каких-либо шарниров, не способные открываться. Сверху конструкция накрывается крышкой из тонкого профнастила, и всё.
Как потом расскажет в суде свидетель, владелец соседнего участка, эти крыши с «гаражей» сдувало ветром. На спутниковых снимках большинство стоит без крыш. А главное, на нём видно, что десять построек хаотично и равномерно распределили по всей огромной территории, словно это не гараж на 20 квадратов, а будущие дома с приусадебными участками.
Тем не менее по документам это был гаражный кооператив. 25 сентября 2014 года департамент земельных и имущественных отношений Приморского края согласовал ООО «Авто-Стоп» размещение здесь капитальных гаражей, утвердив схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Землю размежевали, поставили на учёт, согласовали с сетедержателями, получили положительное экологическое заключение с особым условием озеленения не менее 30% территории. 31 декабря 2015 года между департаментом и ООО «Авто-Стоп» заключён договор аренды участка под капитальное строительство.
Впоследствии право аренды перешло директору «Авто-Стоп» Игорю Смирнову и его партнёру по бизнесу Елене Лихачёвой. Через пять месяцев, 2 августа 2017 года, администрация Владивостока выдала Лихачёвой и Смирнову разрешение на строительство «здания капитальных гаражей» площадью 165,2 кв. м, количество гаражей 8 (в какой-то момент их станет 10 общей площадью 203,4 кв. м, что всё равно почти в 50 раз меньше самого участка). Уже 1 ноября того же года объект ввели в эксплуатацию.
Теперь собственники гаражей имели право на льготный выкуп земли без торгов. Правда, в 2019–2021 годах они неоднократно обращались в управление муниципальной собственности (УМС) города Владивостока с заявлениями о предоставлении земельного участка, но получали отказы по различным основаниям, в том числе и в связи с несоразмерностью площади испрашиваемого земельного участка площади расположенных на нём объектов недвижимого имущества. О чём потом заявит и прокуратура.
Финальный заход сделали 23 ноября 2021 года, только теперь обращались уже не двое первоначальных собственников, а шесть членов созданного за неделю до этого ГК «Сопка Шошина». На этот раз УМС, которое к тому времени возглавил Армен Карапетян, сменило гнев на милость, и 18 января 2022 года с членами кооператива заключили договор купли-продажи. Собственниками земли в разных долях стали та самая Елена Лихачёва, Лидия Смирнова, Владимир и Михаил Берестенко (вероятно, отец и сын), Сергей и Анна Прицак. Последняя значится председателем ГК «Сопка Шошина». Все шестеро, а также администрация Владивостока и УМС оказались ответчиками по делу.
Жаркие споры в суде
Слушалось дело с 16 июня, а уже 22 июля Ленинский суд отказал в удовлетворении иска прокуратуры. Ещё три месяца ушло на обжалование, 19 октября Приморский краевой суд оставил решение неизменным. И только на этой неделе на сайте суда появилось мотивированное решение, из которого можно понять, какие доводы звучали и почему прокуратуре отказали.
Оспаривая заключённую между сторонами сделку, прокурор заявил, что, во-первых, у ответчиков не было права приобретать весь гектар ради таких маленьких объектов недвижимости, по мотиву явной несоразмерности площади, необходимой для эксплуатации гаражей. Во-вторых, сотрудники администрации не выезжали на место и не осмотрели земельный участок, как того требует регламент. А вот прокуратура совместно с Росреестром и стройнадзором выехали 1 апреля и не нашли объектов капитального строительства, только строительную технику, которая отсыпает территорию скальным грунтом, что, по мнению прокурора, доказывает, что собственники и не планировали тут никакого гаражного кооператива.
Причём в прокуратуре настаивают, что вывод о несоразмерности спорного земельного участка площади гаражей не является произвольным, а основан на нормативах – 30 кв. м на одно машино-место для одноэтажных гаражей. В конце концов, ранее администрация и сама отказывала в предоставлении участка именно с такой формулировкой: несоразмерность площади.
Вот только администрация города в суде выступала против прокуратуры и настаивала на том, что в продаже пригодной под застройку городской земли за копейки нет ничего противозаконного. По словам представителя администрации и УМС Грачёвой А. Ю., чиновники МКУ «Комплексное развитие земель и недвижимости» (КРЗН) выезжали на осмотр места, правда, это было ещё 14 января 2021 года, в рамках рассмотрения одного из предыдущих обращений ответчиков. Но поскольку прошло мало времени, повторно решили не выезжать (на это в письменном ответе указал и вице-мэр Алексей Ляйфер). А что касается несоразмерности, то как раз во время выезда чиновники и убедились, что «спорный земельный участок полностью используется собственниками объектов недвижимости, гаражи распределены равномерно с обеспечением доступа в виде проезда к каждому из них». Какой-либо свободной части земельного участка, не занятой объектом недвижимости и не используемой арендаторами, на момент осмотра чиновники не увидели.
Тот факт, что мэрия сначала отказывалась, а потом всё же продала участок, Грачёва объяснила определением Верховного суда от 1 октября 2021 года № 56-КАС21-71-К9, после которого правовых оснований для отказа в предоставлении земельного участка у УМС якобы не имелось.
Аргументы покупателей
Каждый член кооператива смог привести свои аргументы. Ульященко Ю. Ю., юрист Смирновой, представила заключение ООО «Горизонт» по обоснованию площади используемого земельного участка, где говорится, что значительная его часть вообще к использованию не пригодна из-за рельефа: 4677 кв. м с уклоном более 40°, на 3612 кв. м нужно строить подпорные стены и укреплять грунт, а 1129 кв. м заняты пожарным проездом. Отсутствие гаражей во время визита прокуратуры юрист назвала не имеющим отношения к делу, ведь оспаривается только законность приобретения участка по состоянию на 18 января 2022 года. Цель использования участка, по её словам, всё та же – эксплуатация гаражей, которые хоть и отсутствуют в природе, но есть в проекте, подготовленном ООО «ЭкоЛюкс». Также юрист сослалась на сложившуюся в Приморье судебную практику, которая якобы трактует проблемы соразмерности в пользу собственника объектов недвижимости.
Представитель Лихачёвой, а также Михаила и Владимира Берестенко возразила прокурору, что никакого нарушения публичного интереса здесь нет, потому что участок фактически не являлся свободным, не мог являться предметом аукциона, не может быть в случае признания сделки недействительной возвращён муниципальному образованию, а только обратно в аренду предпринимателям, то есть в состояние до заключения сделки. В случае возвращения земельного участка УМС, считает юрист Комарова О. Н., Владивосток неосновательно обогатится за счёт физлиц. Однако зампрокурора возразила, что пятилетний срок аренды уже истёк, так что возвращать «богатство» нужно мэрии.
Представитель ответчиков Прицак юрист Волик А. С. добавила к аргументам, что участок расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4), в которой в соответствии с градостроительным регламентом для вида разрешённого использования «хранение автотранспорта» предусмотрены минимальные размеры земельного участка (не менее 40 кв. м на 1 машино-место для гаражей). При этом максимального размера для указанного вида не установлено.
Также из слов юристов следовало, что до рассмотрения дела ни одно лицо не заявило о нарушении ответчиками его права, прокурором суду не представлены доказательства таких нарушений как со стороны органа местного самоуправления, так и со стороны физических лиц. При этом акт о выборе земельного участка ранее согласовали «Примводоканал», «ДРСК», «Приморские тепловые сети», МУПВ «ВПЭС», «Оборонэнерго».
«Суд во всём разобрался»
Выслушав объяснения участников дела, свидетелей, представителей ООО «Горизонт» и ООО «ЗемлемерЪ» (предоставили заключение, что в мае-декабре 2021 года на участке действительно находились 10 капитальных гаражей разной степени сохранности), суд пришёл к выводу, что некоторые доводы прокурора основаны на неверном толковании норм гражданского и земельного законодательства и не подтверждены допустимыми доказательствами. А главный довод прокурора о несоразмерности, по мнению суда, не является основанием для удовлетворения иска в отсутствие доказательств этой несоразмерности.
При этом суд не согласился с ответчиками, что несоразмерность не может быть основанием для отказа в принципе. Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления участка, должен доказать необходимость его использования в испрашиваемой площади для эксплуатации этой недвижимости, размер участка должен соотноситься с использованием и эксплуатацией строения, экономически обоснованным. Предоставление земельного участка из публичной собственности в большем размере может свидетельствовать о его выкупе собственником здания или сооружения в обход установленной законом процедуры. При этом суд подчеркнул, что требования о признании незаконным решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка прокурором не заявлены.
Прокуратура может продолжить оспаривание договора купли-продажи в кассационной инстанции. Не похоже, что в ведомстве планируют сдаваться. Более того, правоохранительные органы вполне могут усмотреть в подобном переводе земли в частную собственность признаки мошенничества и инициировать уже не гражданское дело, а уголовное. Возможно, поэтому некоторые члены кооператива очень сухо высказываются о своей победе.
«Суд во всём разобрался. Дело слушалось в двух инстанциях. Не вижу смысла что-то ещё тут обсуждать», – прокомментировал Михаил Берестенко, член кооператива «Сопка Шошина» и одновременно известный в городе юрист, руководитель компании «Берестенко и партнёры».
Получить комментарии других членов кооператива оказалось ещё сложнее. В любом случае, участок в суде они отстояли, обеспечительные меры с него сняты, и теперь ГК «Сопка Шошина» может продолжить эксплуатировать невидимые гаражи или продать землю… застройщику.
Гаражи-миражи, часть вторая
Кому именно можно продать участок на этой сопке, вопрос несложный. В июле 2020 года специализированный застройщик «Прайм парк» предложил строительство на сопке Шошина сразу нескольких многоэтажных жилых домов. И даже показал картинки, на которых с десяток новых высоток «украшают» сопку, в том числе и примерно в районе «гаражного кооператива». Учредитель ООО СЗ «Прайм парк» – Борис Поздняков, известный в городе застройщик, директор ГК «Эскадра».
Прямо сейчас его компании строят на сопке Шошина сразу два ЖК – на Красного Знамени и на улице Высокой, практически у самой вершины. Большинство домов по 25-26 этажей. Второй ЖК называется «Premium Park», участок с гаражами-миражами как раз по-соседству, и строителям он точно пригодится, вернее, уже пригодился. Именно через него тяжёлая техника сейчас ездит на стройку, и это именно сюда сваливали грунт на глазах у проверяющих из прокуратуры. Иными словами, между участками прослеживается связь. И казалось бы, что плохого в том, что застройщик перекупит этот участок, построит здесь настоящий гаражный кооператив. Вот только есть ли гарантия, что вместо гаражей тут не появятся высотки?
Возможно, ответ кроется как раз в соседнем участке, на котором с конца прошлого года строят первую очередь ЖК «Premium Park». Сейчас тут растут этажи, но если отмотать несколько лет назад, то окажется, что между департаментом земельных и имущественных отношений и неким гаражно-строительным кооперативом сначала был заключён договор аренды участка с кадастровым номером 25:28:010031:4268 для строительства капитальных гаражей, 30 декабря 2015 года мэрия выдала ГСК «Свет-1» разрешение на строительство, 10 февраля 2016 года «здание капитальных гаражей» ввели в эксплуатацию. В октябре того же года на участок зарегистрировано право собственности одного физического лица. Только тогда договор купли-продажи подписывала ещё не мэрия, а краевой департамент. Основанием для продажи стали 13 объектов капстроительства общей площадью 260 кв. м, при площади участка 11 410 кв. м. Гаражи-миражи помогли и в этот раз продать землю без торгов.
За сколько был выкуплен участок, пока выяснить не удалось. Если снова за льготные 5%, то это чуть больше 2,77 млн от кадастровой стоимости участка в 55 425 752,97 рубля. Рыночная цена для участка под строительство многоэтажек наверняка ещё выше. В 2022 году местные жители написали обращение в прокуратуру с просьбой оспорить и эту сделку, в ведомстве ответили, что факт незаконного предоставления участка имеет место. Но пока соответствующего иска в суд от прокуратуры не поступало.
Сейчас владеет участком и строит на нём дома ООО «Смарт Девелопмент», связанный с Борисом Поздняковым застройщик. А вот председателем того самого ГСК «Свет-1», строившим тут капитальные объекты ранее, является уже знакомый нам Сергей Николаевич Прицак. Он же вместе с Игорем Смирновым в 2020 году попросили изменить на сопке зону лесов Р-1 на зону жилой застройки (Ж-4) и дошкольного и школьного образования (ОД-7). Теперь маленькая зелёная зона Р-1 осталась только на самой вершине сопки. Компания «Эскадра», которая ранее спонсировала новогодний городок на площади и за свой счёт начала расширять городскую дорогу через сопку Шошина, теперь хочет построить на вершине красивую видовую площадку и даже позвала на проект создателей Нагорного парка. Панорама здесь действительно очень красивая. Пока без многоэтажек.
На сопке Шошина ещё много земельных участков, полученных в собственность под гаражи. Местные жители уверяют, что это тоже миражи по всё той же схеме, ждут своего часа. А прямо сейчас посмотреть на эти мистические шедевры архитектуры можно в районе Высокой, 12, на участке с кадастровым номером 25:28:010031:4323 пока стоят два тех самых типовых гаража из отсевблоков.
Обновлено: История получила продолжение в виде самого громкого уголовного дела года. Глава «Эскадры» Борис Поздняков выехал за границу. В СИЗО оказалась бывшая вице-мэр Наталья Соколова, а экс-глава управления муниципальной собственности города – под домашним арестом. Редакция следит за развитием событий.
