На южной стороне горы Муравьёва-Амурского, более известной как сопка Холодильник, началась подготовка к строительству — резидент СПВ планирует возвести здесь многоквартирные дома с социальной составляющей. На огромном участке в районе улицы Снеговой ведёт работу тяжёлая техника. Историки бьют тревогу — предполагаемый жилой комплекс находится в зоне десятков объектов культурного наследия. Жители Владивостока также обеспокоены тем, что в очередной раз обещания властей не застраивать городские сопки остались лишь словами.
Сейчас на земельном участке 25:28:040012:2518 вовсю орудуют бульдозеры и экскаваторы, меняя рельеф сопки. Никаких ограждений и заборов здесь нет, как нет пока и паспорта объекта. Формально стройка ещё не началась, рабочие пока лишь готовят площадку.
Холодильник — городская доминанта и самая высокая сопка в черте Владивостока. С момента основания города сопка, прежнее название которой гора Муравьёва-Амурского, являлась объектом пристального внимания военных и крепостных инженеров. Сейчас здесь десятки объектов Владивостокской крепости, которые находятся в процессе передачи Музею-заповеднику.
Немного истории
Первый проект форта на этой высоте появился в 1896 году. Тогда под руководством полковника Кондратия Степановича Чернокнижникова, начальника инженеров Владивостокской крепости, были разработаны проекты фортов Северо-Западный, Северный и Северо-Восточный на материке в районе Второй Речки и Седанки, а также форт Южный на горе Русских на острове Русском. Проектируемые сооружения должны были вынести на достаточно приличное по тем временам расстояние от города (7-15 км) и быть устойчивыми к попаданиям 152-мм (6-дюймовых) снарядов.
Но едва начавшееся в 1898 году строительство было остановлено в январе 1899-го приказом военного министра Алексея Николаевича Куропаткина. Проект был пересмотрен и переделан. Новый вариант 1899 года, создававшийся уже под руководством полковника Константина Ивановича Величко, опять же предполагал, что вершина горы Муравьёва-Амурского будет занята фортом. Он стал одним из сооружений оборонительной линии, идущей от района нынешней остановки «Днепровская» до бухты Тихой. И вот в западном участке этой линии форт на Холодильнике должен был стать главной опорной точкой.
Старый проект форта был пересмотрен в пользу его увеличения и усиления. Общую концепцию нового форта разработал сам Величко, а вот детальной переработкой занимался военный инженер, капитан Иван Михайлович Карпинский. Форт становился пятиугольной формы. В его рвах расположились три одиночных и один двойной кофры. Двойной имел на вооружении четыре 57-мм скорострельные капонирные пушки Норденфельда, а одиночные – по две таких пушки. Помимо этого, в углах самого форта располагались пять барбетов, специальных площадок для выкатной противоштурмовой артиллерии. В центре форта находился каземат дежурной части с убежищем выкатной артиллерии, соединённый потерной с казематом, поставленным на место, на котором по старому проекту должна была быть казарма форта. Также имелся блиндаж для электростанции и прожектора. Позади форта и под его защитой были построены два промежуточных полукапонира, задачей которых было в одну сторону обстреливать пространство до Амурского залива, а в другую — простреливать долину Первой речки. В сторону левого промежуточного полукапонира от рва форта отходит ещё один ров, который также простреливался из специально построенного там сооружения. Во время Русско-японской войны, в 1905 году, под фортом были вырыты пещерные убежища на глубине в десять метров и общим объёмом около 3800 кубометров.
Со строительством форта также связан исторический инженерно-строительный анекдот: из-за особенностей рельефа один из участков рва пришлось не копать на склоне, а, наоборот, присыпать к нему. И то его до конца не отсыпали, а частично заменили долговременной металлической решёткой, часть фундамента которого сохранилась до сих пор.
В 1960-е годы форт пострадал от действия людей. Тогда попытались, хоть и не долго, добывать на территории щебень. В результате были частично срыты рвы форта. Часть потерны и каземат, стоявший в центре, были уничтожены. Грунтом полностью засыпали один из одиночных кофров форта и частично двойной кофр. Ров также был засыпан для устройства нового въезда на форт.
Следующими крепостными сооружениями, находящимися на сопке, являются литерные сухопутные крепостные батареи А, Б, В, Г и Д. Также рядом находилась батарея № 6, построенная в Русско-японскую по мобилизации.
От литерных батарей сохранились бетонные сооружения в виде убежищ артиллеристов и пороховых погребов, вокруг которых располагались земляные орудийные дворики. Проектами этих батарей, как и переустройством форта, занимался Карпинский. Вооружение батарей должно было составлять от четырёх до восьми орудий. В начале 1904 года на вооружении стояло по четыре орудия. При этом вооружение не было однородным. Так, батареи А, Б и Г были вооружены в то время 6-дм пушками в 120 пудов, а батареи В и Д – 4-фунтовыми (87-мм) пушками. Строились эти батареи в период с 1902 по 1904 год, а во время Русско-японской войны была добавлена и батарея № 6. Она представляла полевой вариант батареи с земляными двориками. Для снарядов были устроены ниши и погреб-пещера. Помимо этого, был возведён блиндаж на 210 человек. Поскольку батарея строилась по мобилизации, то и вкладывалось в неё не так уж много сил и средств. Но от неё на местности остались земляные орудийные дворики.
Также на склонах сопки есть остатки рва, который по задумке должен был идти между всеми оборонительными сооружениями, построенными по проекту 1899 года. Увы, сам ров не был прорыт полностью, но тем не менее небольшие его участки сохранились до нашего времени рядом с фортом Муравьёва-Амурского.
Помимо царских крепостных сооружений, на вершине имеются и советские — те самые «четыре пушки». На вершине сопки, практически ровно на позиции литерной батареи В, стоят четыре орудийные установки. Пушки эти – Б-13-3с (третья, послевоенная серия, производившаяся с 1948 года по начало 1950-х), появились там вследствие событий у острова Даманского. Тогда во Владивостоке задумались о том, что в сторону города может прорваться китайская пехота, и было принято решение создать новую систему обороны. Тогда вокруг Владивостока и Артёма, как на старых, так и на новых позициях, устраивали новые батареи, вооружённые этими самыми 130-мм установками Б-13-3с. В составе ВлОРа (Владивостокского оборонительного района) был создан Укрепрайон № 1, включавший в себя четыре отдельных артиллерийских дивизиона. Они, в свою очередь, создавались с помощью большинства новых 130-мм батарей. Тем не менее были и батареи, подчинявшиеся напрямую командованию ВлОРа. Одной из них и стала батарея № 198 «Холодильник».
Эти объекты так и стоят на вершине сопки, став городской достопримечательностью. Особую ценность им придаёт тот факт, что из всех батарей ВлОРа только на двух сохранились пушки. И на Холодильнике расположена одна из них.
Крепостной казематированный холодильник, расположенный у подножья сопки с южной стороны, строился с 1911 по 1914 год для обеспечения крепости. Предполагалось, что оборонные объекты должны выдержать два года осады противником. Автором проекта и строителем был военный инженер, подполковник Куксин. Холодильник состоит из казематированного хранилища с машинным залом, в нём восемь морозильных камер. Рассчитан он был для хранения 100 тысяч пудов (1 638 000 кг) мороженого мяса. В принципе построен он по фортификационным правилам — минимальная толщина бетона 2,4 метра, расположен под скатом сопки, заглубляясь в неё. Мясохолодильник и по сей день исправно выполняет первоначальную функцию. «Холодильник 2270 Военного склада» МО РФ - объект действующий и охраняемый. Помимо этого, внутри сопки также располагается комплекс военных объектов, причём тоже действующих, — и эти подземелья как раз не являются городскими легендами.
Стройка среди памятников
Участок 25:28:040012:2518 площадью 77 231 кв. м был арендован у департамента земельных и имущественных отношений Приморского края компанией «Строй Проект» (сейчас она называется ООО «СЗ «Строй Проект»). Случилось это в декабре 2018 года, а стоило 132 481 рубль в месяц (то есть 1,71 рубля за квадратный метр). Заявленная цель — для реализации инвестиционного проекта «Многоэтажное строительство жилых домов». Согласно данным государственной регистрации, в это время департаментом руководил Александр Подольский. Договор аренды заключён до 1 августа 2027 года. В апреле 2019-го полномочия по распоряжению неразграниченной землёй перешли к администрации Владивостока, арендодателем стал город.
По результатам переоценки кадастровой стоимости арендная плата снизилась до 93 140,5 рубля в месяц. Расчёт стоимости указан в решении суда — мэрия пыталась взыскать с арендатора якобы недополученные за аренду средства. Но суд пришёл к выводу, что город неправильно считал, и в удовлетворении иска отказал.
Примечательно, что в выписке из ЕГРН правообладатель земельного участка не установлен. На него наложено два обременения. Одно — это право аренды «СЗ «Строй Проект» до 2027 года. Также известно, что зачем-то застройщик отдавал на полгода участок в залог АО «Корпорация развития жилищного строительства». Ограничение прав действовало с 22 июля 2020 года по 1 марта 2021-го. В списке застройщиков АО «КРЖС» указанной компании нет.
В списке аффилированных лиц АО «КРЖС» числятся два бывших директора департамента градостроительства администрации Приморского края — Максим Веденёв и Евгений Добрынин, бывший директор департамента экономики и развития предпринимательства Анна Терлецкая. Сергей Пламадяла числится начальником отдела земельных и имущественных отношений краевого министерства государственно-правового управления. Максим Храпатый – начальник отдела модернизации коммунальной инфраструктуры приморского минтруда. Седьмой участник — это министерство земельных и имущественных отношений.
ООО «СЗ «Строй Проект» образовано в 2016 году. Учредитель компании — Людмила Засеева. Согласно данным ИАС Seldon.Basis, она также является учредителем ещё нескольких компаний, в том числе ООО «Соломон Групп». Вместе с ней в учредителях этой организации числятся Ольга Сун-Жаю, генеральный директор АО «Корпорация развития Приморского края» (оперативная дирекция Фонда поддержки обманутых дольщиков Приморского края), и Александр Харьковский, один из соучредителей ООО «Универсам». Найти в открытых источниках проект застройки не удалось. В реестрах застройщиков компания «СЗ «Строй Проект» отсутствует.
Участок, на котором хотят построить очередной ЖК, располагается как раз между крепостным холодильником и литерной батареей Б. Холодильник является памятником градостроительства и архитектуры регионального значения, батарея – федерального значения. Согласно Федеральному закону «Об объектах культурного наследия» № 73-ФЗ, у памятника должна быть установлена охранная зона, которая налагает определённые обязательства на ближайших землепользователей и землевладельцев. Если паспортизованной охранной зоны у объекта нет, то по умолчанию устанавливается защитная, 100 метров от границ памятника.
Отметим, что в официальном реестре Минкульта здесь зафиксировано семь объектов культурного наследия. Помимо упомянутых сооружений, в него также входят четыре литерные батареи (А, В, Г и Д) и форт имени Муравьёва-Амурского. Все они — памятники федерального значения. Всего же на Холодильнике более 40 исторических объектов. А ещё по верхней границе участка проходит старая крепостная дорога – участок главной крепостной (прифортовой) магистрали проекта усиления крепости 1899 года. Она спускается к улице Неманской с одной стороны и к улице Лаптева – с другой.
Официальных охранных зон у памятников нет. Они сейчас находятся в процессе передачи на баланс Музею-заповеднику «Владивостокская крепость».
Музейная ценность
Федеральный музей-заповедник «Владивостокская крепость», созданный по поручению президента в 2019 году, о ситуации, конечно, знает и настроен бороться за сохранение исторического контекста сопки и изменение проекта застройки. Директор музея-заповедника Виктор Шалай сразу отметил, что об отмене стройки никто не ведёт разговор, лишь о снижении этажности. По его словам, после публикаций в СМИ с ним уже связывались представители застройщика, которые готовы к переговорам.
Отсутствие паспортов и охранных зон является главным «конфликтообразующим» фактором, поскольку на месте лбами столкнулись и музей-заповедник, которому эти объекты передаются в настоящее время, и застройщик.
«Это объекты крепости, они нам передаются, – говорит директор музея. – И как только это произойдёт, по ним сразу же начнётся соответствующая работа. Участок отвели под строительство недалеко от этих объектов. Вообще сопка Холодильник отлично показывает, насколько у нас деградировала цивилизованная работа в области охраны объектов культурного наследия. Эта процедура жёстко регламентирована законом, но он подлежит определённым интерпретациям, всегда для людей сведущих возможны лазейки. Возникает коллизия – государство обременено огромным количеством памятников и обязано ввести их в нормативное поле, то есть наделить всеми необходимыми документами и статусами для того, чтобы им ничего не угрожало. Условно государство говорит – единовременно этого сделать нельзя, эта работа затянется на долгие годы. Поэтому для номинальной защиты вводится обязательное действие защитной зоны. Но охранная и защитная зоны – совершенно разные механизмы. Защитная зона позволяет обеспечить лишь минимальные гарантии сохранности. А охранная зона – это механизм, предусматривающий максимальные условия, которые могли бы, например, ограничить этажность. Защитная зона – это компромисс, хотя она действует автоматически везде.
В случае с крепостью вообще непонятно, от чего считать 100 метров защитной зоны. От границ сооружения? Но крепость – это не только бетон, но также рвы, валы, различные конструктивные особенности. Охранная зона определила бы чёткие границы».
Застройщик обратился в Инспекцию по охране объектов культурного наследия Приморского края и получил ответ, где говорится о наличии 100-метровой защитной зоны. Больше никаких ограничений по исторической части на участок не налагается.
«Мы узнали, что квартал проектируется не менее года, у него несколько очередей строительства, он реализуется в том числе с господдержкой, с серьёзной социальной составляющей, – объясняет Виктор Шалай. – Мы ни в коем случае не настаиваем на отмене разрешения на строительство, если участок выделен на законных основаниях. Мы всего лишь настаиваем на правильно запланированных объёмах, этажности и проведении инфраструктуры, чтобы не остаться с этими фортами и батареями на обочине процесса. Таких примеров в городе множество. Теперь мы должны садиться за стол переговоров с правительством края, которое является заказчиком, с архитекторами, с проектировщиками, с инспекцией. И сидеть, корректировать, чтобы проект хотя бы не перерубил панорамы объектов крепости.
Город развивается, город нуждается в строительстве. Но оно должно осуществляться таким образом, чтобы не доставлять неприятности другим субъектам городской жизни. Музей строится не в частных интересах, а в общих, это федеральный проект. Это то, что даёт крепости определённые гарантии сохранности и доступности. Мы должны памятниками гордиться, а не делать их жертвой некачественного проектирования. По закону, застройщик с высокой долей вероятности ничего не нарушал. Но здесь есть вопросы к органам исполнительной власти, которые дают формальные ответы. Они должны бы сказать – здесь нет охранной зоны, есть 100-метровка. Объекты передаются в музей-заповедник, это президентский проект, вам нужно с ними пообщаться, узнать, в каком статусе объекты. Но никто не хочет давать такие ответы, которые можно расценивать как желание в полной мере использовать свои должностные полномочия и донести до интересантов весь объём информации».
Примеров такого формального подхода во Владивостоке хватает. Ранее VL.ru подробно их описывал: отрезанные от инфраструктуры трассой Седанка – Патрокл крепостные объекты на сопках в пригороде, застроенная сопка Тигровая, где «убита» панорама одноимённой батареи, лишённая видового обзора Орлиная сопка. Формально – никаких нарушений.
«В городе есть возможность превратить крепость в общественное пространство, – говорит Виктор Шалай. – Можно же сказать застройщику – ты построишь на пять этажей меньше, но при этом у тебя под окнами будет один из самых уникальных в городе памятников. То есть привлекательность твоего проекта вырастает в разы, потому что эта общемировая практика и догма. Здания у памятников, достопримечательностей ценятся во всём мире выше. А у нас памятники расценивают как досадное обременение. На территории Приморского края работа с памятниками маргинализирована до крайности. У нас это что-то досадное и ненужное. Город отдан на растерзание точечным застройщикам, а ведь памятники – это тот рубеж, который мог бы их сдержать. Даже КРЖС попала впросак, потому что никто из них не предложил, чтобы застройщик запроектировал что-нибудь такое, чтобы все хотели в этих домах жить, ходили гулять на памятники и гордились своим городом».
В ближайшее время руководство музея намеревается инициировать собрание со всеми заинтересованными сторонами для корректировки проекта – на данном этапе это ещё возможно. Виктор Шалай уверен, что работа с сохранением сопки Холодильник может стать кейсом успешного взаимодействия всех структур, потому что невозможно все скандалы гасить в ручном режиме после того, как они произошли.
Фокус с исчезновением
Стоит отметить, что жилая зона для многоэтажек на сопке Холодильник была обозначена ещё в Генплане 2008 года, разработанном «Приморгражданпроектом».
В 2017-м была предпринята попытка перевести эту территорию в зону для индивидуального жилищного строительства. Разработчики изменений в градостроительные документы, ИТП «Град», пытались сохранить сопки города. Поэтому в проекте, представленном архитекторами жителям в 2017 году, до официальных процедур слушаний, на сопке Холодильник была жёлтая зона в окружении зелени.
Далее в январе 2018 года был опубликован проект изменений в ПЗЗ. Участка Ж-4 для высотной застройки на Холодильнике уже не было — зато была зона Ж-1, по сути обозначающая частный сектор, который и так там есть.
Однако к марту 2018 года, когда проект изменений дошёл до утверждения и подписания, частный сектор таинственно исчез. В документе стоит подпись исполнявшего тогда обязанности директора департамента градостроительства Максима Веденёва. А в уже утверждённых Правилах землепользования и застройки снова появилась зона Ж-4. Сегодня, собственно, участок 25:28:040012:2518 тоже находится в зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами.
