Застройщики попросили государство не задирать цены на землю, продавая её под жилищное строительство, и вообще не относиться к земле как к средству зарабатывания денег, а больше заботиться о том, что хорошего на ней может построить бизнес. Такие заявления прозвучали в ходе ВЭФ-24 на секции, посвящённой строительству. По словам представителя одного из федеральных девелоперов, строителям домов сейчас и так приходится работать с маржинальностью всего в районе 15-20% и в условиях разных законодательных неопределённостей, мешающих просчитывать финмодель. Плюс давят долгие сроки вхождения в проект и очень высокая ключевая ставка. Представители государства возражают, что земля – ресурс не бесконечный.
Дерзко выступил на сессии ВЭФ «Строить с технологиями – жить с комфортом» управляющий партнёр по сегменту «Регионы» ГК «ФСК» Алексей Алмазов. Эта компания строит во Владивостоке ЖК «Флагман» и «Философия» в Снеговой и Голубиной Пади соответственно. В своём выступлении Алмазов отметил, что программы Минвостокразвития и Минстроя сильно помогают всей отрасли, но, по его словам, в программе КРТ есть взаимоисключающие факторы.
«Мы участвуем в программе «Дальневосточный квартал», но пока не выиграли, и тому есть причина. И опять же мы это обсуждаем открыто с Минвостоком, коллеги к нам прислушиваются, но пока вот в этом движения нет. Мне кажется, что государству и институтам развития стоит понять, что земля это не ресурс, с которого надо зарабатывать деньги. В приоритете у нас должна стоять комфортная среда и развитие территории, а не продажа земли девелоперу задорого и потом покупка у него недвижимости задёшево».
Представитель федерального девелопера сетует – в текущих условиях финансовая модель уже прижатая. «Мы все, вот кто здесь находится, девелоперы, реально работаем на низкомаржинальных проектах. Несмотря на то, что это могут быть объекты бизнес-класса, комфорт-класса, всё равно мы где-то в средней рентабельности 15-20% находимся. И любые истории, связанные с покупкой задорого земли, ведут к тому, что в итоге качество продукта будет не то, о котором мы мечтаем. Потому что для того, чтобы сделать качественный продукт, нужно в это вложить деньги».
Также девелопер отметил, что от градпотенциала до реальной стройки сейчас проходят годы, а деньги, которые нынче дороги, платить нужно сразу: «Мастер-план сделали, конкурс разыграли. И поехали… Полтора-два года на то, чтобы выйти на площадку, расселить, сети и так далее. При такой ставке это невозможно».
Как и его коллега, заместитель генерального директора ФСК «Регион» Роман Капинос, Алексей Алмазов ещё раз отметил, что нужны синдикаты застройщиков при реализации комплексных проектов.
«Нам конкурировать на территориях городов смысла никакого нет. Нам нужно объединяться и делать города. Регион говорит, что мы там подведём сети, федерация говорит, мы профинансируем школы и детсады, но также и застройщики могут предложить. Давайте в механизме КРТ сделаем синдикаты, когда девелоперы могут объединиться, конкурировать по продукту, но в понятных условиях, а не так, что мы бьёмся на аукционе, а в итоге выигрывает кто-то за какие-то деньги, и непонятно, построит он это когда-то или нет. То есть опять возвращаюсь к первому вопросу, что главное не землю продать, а города обновить и сделать среду комфортную».
С позицией Федерального девелопера представители власти поспорили. Директор департамента развития приоритетных территорий Дальнего Востока и Арктики Министерства по развитию Дальнего Востока и Арктики Мария Перова отметила, что как раз проект «Дальневосточный квартал» предполагает передачу земли застройщику практически бесплатно. В данном случае аукцион на землю не проводится, территория отдаётся с низкой ставкой под застройку.
Алексей Алмазов парировал – выигрывает конкурс компания, которая предложит максимальную скидку от цены Минстроя и максимальный объём метров, который может быть выкуплен государством. «Как я финмодель должен считать? Условия аукциона такие. Тут вопрос, все рискуют войти в то, что, возможно, мы захотим, а может быть, не захотим. У меня модель не летает. Именно это поправить надо. Мы это обсуждаем всё время», – отметил Алексей Алмазов.
Мария Перова уточнила, что сейчас у региона действительно есть право выкупа, а не обязанность. «Мы в этом направлении работаем, и в наших планах попробовать реализовать модель, как в КРТ, когда будет возможность закупки у единственного поставщика этих объёмов в рамках «Дальневосточного квартала». Сейчас находимся в дебатах с Минфином в этом отношении, как курирующих 44-й федеральный закон».
В завершение дискуссии Алексей Алмазов резюмировал – у застройщиков есть обязанность построить, а у всех вокруг есть возможность не покупать. «Это, в общем, какая-то странная картина. Но да, действительно обсуждаем. Я надеюсь, найдём компромисс в этом отношении», – заключил девелопер.
Управляющий директор АО «ДОМ.РФ» Анатолий Азизов тоже внёс свою лепту в дискуссию о стоимости земли для застройщика.
«Для многих городов Дальнего Востока это актуально. В частности, Владивосток – это город, где этой федеральной земли по структуре и по балансу достаточно много. Мы за закон, в рамках которого мы это делаем, в этом году 16 лет уже отметил закон. Очень разные практики и опыт приобрели, реализуя эту миссию. Отчасти, наверное, с Алексеем можно согласиться, отчасти нет. Всё-таки земля – ресурс конечный и бесценный. В городах её значимость особо возрастает, поэтому совсем раздавать [за бесценок] неправильно».
По мнению представителя института развития, одной из лучших практик в отношении публичной земли они считают совмещение комплексной застройки с механизмом аукционов за долю, где ДОМ.РФ в партнёрстве с застройщиками заходит в такие проекты.
«Доля таких проектов у нас постоянно возрастает, как, в общем-то, и КРТ – механизм, который безусловно у нас тоже на вооружении. У нас один из крупнейших портфелей КРТ в стране. Мы, по сути, все площадки через возможность реализации на них проектов комплексного развития через себя пропускаем. КРТ – это очень важно, потому что это не только и не столько объём, но и действительно качество среды», – заключил Анатолий Азизов.
