За последние пять лет квартиры в Приморском крае подорожали в полтора-два раза, а в качестве первоначального взноса разные банки требуют от 15 до 50% от стоимости жилья. Ключевая ставка выросла до рекордных 21%, подтянув за собой ставки по рыночным ипотечным кредитам до 28% в среднем. Сейчас приморцы берут в основном льготные ипотеки на новостройки. А вторичка, где переплата может в четыре раза превышать стоимость самой квартиры, продаётся тяжело, долго и в основном за наличные.
В 2019 году молодые семьи и участники программы «Дальневосточный гектар» впервые получили возможность брать ипотеку по льготной программе под 2% на квартиры в новостройках и на ИЖС. Это не только подстегнуло строительную отрасль, но и привело к росту цен: за полгода действия дальневосточной ипотеки новостройки в среднем подорожали почти на треть.
Для семей, которые не попадали под категорию молодых, действовала семейная ипотека под 6%, для жителей сельской местности – сельская ипотека под 3%, для всех остальных существовали ипотека с господдержкой под 6,5% для новостроек и рыночная ипотека под 10%, которая распространяется как на новостройки, так и на вторичное жильё.
«Большинство этих программ работало только на рынке новостроек. Так государство решало сразу несколько задач – стимулирование спроса, развитие жилищного строительства, помощь определённым социальным группам населения. Вторичный рынок жил в это время без льготных программ. Но тогда ставка по ипотеке и так постоянно снижалась, рынок вторичного жилья рос. И только активное развитие рынка новостроек снизило спрос на вторичном рынке», – объяснил Сергей Косиков, генеральный директор компании «Городской риэлторский центр».
В феврале 2022 года с началом СВО выросла ключевая ставка – с 9,5% годовых сразу до 20%. Но льготные ипотечные программы продолжали работать. Более того, действие дальневосточной ипотеки распространили на учителей и медиков, а когда поняли, что из страны массово уезжают айтишники, запустили ИТ-ипотеку со ставкой до 5% годовых.
С апреля 2022 ключевая ставка начала снижаться, к сентябрю 2023 упала до 7,5%, а затем снова начала расти. В октябре 2024-го она совершила очередной скачок – до 21%, обновив рекорд февраля 2022 года. При этом до начала 2022 года приморцы чаще брали рыночную ипотеку, а в последние 2,5 года стали чаще брать льготную – в основном на новостройки. Эти изменения приведены в графике ниже.
Первоначальный взнос у разных банков теперь составляет 15, 20, 30 или 50%. Ставки по дальневосточной, семейной и сельской ипотекам не изменились, ипотека с господдержкой перестала существовать, а по рыночной ипотеке средняя ставка выросла до 28% годовых.
«Сейчас покупатели приобретают жильё за наличку, ипотечных сделок на вторичном рынке сейчас только 37%. В основном вторичное жильё берут или семьи, которым нужно расширяться, или молодые люди, кто планирует съехать от родителей. На инвесторов приходится оставшиеся 20%», – рассказал Николай Новиков, руководитель группы продаж «Этажи-Владивосток».
С 2019 года стоимость жилья в Приморье, по данным Приморскстата, выросла на 156-201%. Квадратный метр в новостройке подорожал с 87 тысяч рублей до 175 тысяч, на вторичном рынке – с 93 тысяч до 145 тысяч рублей. Причём раньше вторичка была дороже, а теперь наоборот.
Сейчас, по информации аналитиков FarPost.ru, двухкомнатная квартира в новом доме во Владивостоке стоит в среднем 9,3 млн рублей (или 169 700 рублей за «квадрат), в старом – 7,8 млн рублей (или 160 800 рублей за «квадрат). Онлайн-калькулятор Сбера предлагает на такие квартиры дальневосточную ипотеку под 3% и базовую (рыночную) под 30%. В первом случае ежемесячный платёж составит 43 тысячи рублей, а переплата за 20 лет – 2,5 млн рублей. Во втором случае – 152 тысячи рублей в месяц и 27,7 млн рублей за 20 лет.
«Рынок вторичного жилья сейчас стоит, потому что ставки на вторичку просто космос, у людей просто нет денег платить огромный ежемесячный платёж, про переплату банку вообще лучше молчать. Поэтому сейчас золотой год новостроек, благодаря льготным программам. Покупатели вторички знают, что рынок их, поэтому выбирают и копаются. Вторичка висит, продаётся тяжело и долго», – подытожила Оксана Лящук, руководитель агентства недвижимости «Вершина».
